アーバンフラッツ池袋プレミアム

竣　工　2007年6月
最寄駅　池袋駅徒歩2分
総戸数　175戸

住　所　東京都豊島区西池袋1-9-2
概　要　地上26階 地下1階 RC造

■物件名フリガナ
アーバンフラッツイケブクロプレミアム

■近隣周辺施設情報
ローソン西池袋店まで約150m
くすりの福太郎池袋西口店まで約200m
西武百貨店池袋本店まで約300m
東武ストア西池袋店まで約350m
新線池袋クリニックまで約80m
東日本銀行池袋支店まで約180m
西池袋郵便局まで約210m
西池袋そらいろ保育園まで約310m
豊島区立池袋第三小学校まで約470m
豊島区立西池袋中学校まで約770m
東京芸術劇場まで約200m
豊島区立池袋西口公園まで約100m

■駐車場　　　有（機械式）
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■鍵交換代　　初回契約時24,200円（税込）
■その他①　　Goodプレミアムα 契約時12,100円（税込）
■その他②　　Goodプレミアム登録料 契約時2,200円（税込）
■その他③　　契約事務手数料5,500円（税込）
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
■保証会社　　初回保証委託料/月額賃料等の20％～100％
■保証会社　　年間継続料/0.8万円～1.0万円 or
■保証会社　　月額保証料賃料等の1％～2％
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（29.10㎡～71.30㎡）
―――――――
■共用施設
□地下１階　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□地下１階　　ラウンジ

※掲載情報が現況と異なる場合は、現況を優先させていただきます。
※キャンペーン情報は予告なく変更・終了する場合がございます。詳細はお問い合わせください。
※部屋により敷金・礼金・キャンペーンの内容が異なる場合がございます。
※分譲賃貸は部屋によって所有者が異なる為、内装や設備が変更されている場合がございます。

マンションを貸すことで、毎月安定した家賃収入を得ることができ、
特に都市部や人気エリアの物件では高い家賃設定が可能で、他の投資手段と比べても高いリターンが期待できます。

家賃収入は住宅ローンの返済や固定資産税の支払い、管理費や修繕費といったランニングコストをカバーし、健全な賃貸経営を維持するのに役立ちます。
また、家賃収入により資産のキャッシュフローが改善し、新たな不動産の購入やリフォーム、株式投資などへの再投資が可能になります。

さらに、家賃は物価上昇に伴って上昇する傾向があるため、インフレ対策としても有効であり、実質的な資産価値を維持または向上させる可能性もあります。

家賃収入はローン返済や運営コストをカバーし、長期的な資産運用の安定性を高めるため、多くの不動産オーナーにとって魅力的な存在となっています。

マンション経営でかかる費用を経費計上できる
マンション経営において発生する様々なコストは経費として計上でき、課税対象となる所得を減少させることが可能です。
例えば、以下の費用が経費計上の対象です。

修繕費
エアコンや給湯器の修理、壁紙の張替えなどの費用。

管理費
不動産管理会社への手数料や入居者対応、家賃集金、トラブル処理などの費用。

広告費
入居者募集のための広告掲載料や不動産情報サイトへの掲載料。

仲介手数料
物件成約時に不動産仲介会社に支払う手数料。

減価償却費
建物や設備の価値減少分を経費として計上する費用。
その他の諸経費:水道光熱費、清掃費、火災保険料、税理士への顧問料など。

これらの経費を適切に計上することで納める税金を減らすことができ、何もしないよりも手残りを多く残すことができます。
経費計上による節税効果は大きいため、正確な経費管理が重要ですが、税務処理には細かなルールがあるため、専門の税理士に相談することをおすすめします。
税理士は最新の税法に基づいたアドバイスを提供し、適切な申告をサポートしてくれるでしょう。

資産を残すことができる
マンションの所有には将来的な資産保有のメリットが数多く存在します。

まず、不動産は長期的な価値の維持が期待されます。
都市部や人気のある地域では特に需要が高く、不動産の価値が上昇する傾向があります。
このため、所有するマンションは将来的に資産価値が増加する可能性があります。

また、所有するマンションは相続財産としての価値も高く、次世代に財産を残す手段として重要です。
不動産は具体的で分かりやすい資産であり、相続税の負担を軽減するための有効な手段ともなり得ます。

さらに、不動産投資は資産ポートフォリオの多様化にも役立ちます。
株式市場や債券市場の変動に対するヘッジとして、不動産を所有することでリスクを分散することが可能です。

以上のように、マンションを所有し続けることは将来的に資産を残せる点で非常に有益であり、経済的な安定と成長をもたらす重要な手段となります。

将来また住むことができる
マンションを賃貸に出しても、将来自分や家族が再びそのマンションに住むことができる柔軟性は、生活の変化に対応する上で非常に重要です。

例えば、転勤や海外赴任で一時的に別の場所に住む必要がある場合でも、賃貸契約が終了すれば、再度そのマンションに戻ることができます。
このようなメリットは、将来の生活計画において大きな安心感を提供します。

さらに、家族構成の変化やリタイア後の生活設計においても、賃貸マンションを再利用することが可能です。
家族の人数が増減する場合や、退職後に地方に移住する計画を立てている場合など、賃貸契約の終了後に再び自分のマンションに戻ることで、生活スタイルの変化に柔軟に対応できます。

賃貸マンションを再利用する柔軟性は、将来のライフプランにおいて重要な要素です。
賃貸収入を得つつ、必要に応じて自分の住まいとして再利用できるため、資産の有効活用にもつながります。

デメリット

次に、分譲マンションを賃貸に出すデメリットについて確認していきましょう。

空室のリスク
マンションを賃貸に出すときには、入居者が見つからない空室期間が発生するリスクがあります。

空室期間中は家賃収入を得られないだけでなく、経常的な費用が発生し続けるため、収益が悪化する可能性があります。
特に賃貸需要が低い地域や繁忙期を過ぎた時期、近隣に新しい物件が多く供給されるタイミングでは、空室リスクが高まります。

このリスクを軽減するためには、市場相場に合わせた適切な賃料設定や効果的な広告戦略が必要です。
さらに、物件の魅力を向上させるために、設備や内装を常に良好な状態に保つことも重要です。

適切な管理と戦略により、空室のリスクを最小限に抑え、安定した賃貸経営を実現することができます。

マンション経営のコストがかかる
マンション経営・家を貸す際にはさまざまなコストが伴い、これらの費用は賃貸収入から差し引かれるため、実質的な利益を減少させる要因となります。

費用の例として、不動産会社へ支払う管理費、入居者の入れ替わりや定期的なメンテナンスに伴う修繕費、新しい入居者を募集するための広告費、物件が成約した際の仲介手数料、火災保険や地震保険といった保険料、などが挙げられます。

これらの費用を適切に管理するために、事前に収支シミュレーションを行い、年間の収益と支出を把握することが重要です。
さらに、緊急予備費を設定しておくことや、信頼できる不動産会社を選んで定期的なメンテナンスを行うことで、大規模な修繕を未然に防ぐことができます。

また、適切な保険に加入することで予期せぬトラブルに対する経済的リスクを軽減できます。
賃貸経営を成功させるためには、これらのコストを把握し、収支のバランスを常に確認することが不可欠です。

住宅ローン控除の対象外になる
マンションを賃貸に出すことで、住宅ローン控除が適用されなくなります。

住宅ローン控除は、自己居住用の住宅を購入した場合に適用される税制優遇措置で、一定額の所得税や住民税が減額される制度です。
賃貸に出すと自己居住用ではなくなるため、この控除が受けられなくなります。

その結果、税負担が増加し、所得税や住民税の支払いが増えることになります。
年間の控除額が数十万円になることもあり、その分の負担が直接的に増加、
これにより、月々のキャッシュフローが悪化し、実質的な手取り収入が減少します。
税負担を軽減するためには、賃貸収入を正確に見積もり、収支バランスを管理することが重要です。

また、賃貸収入を申告し、必要経費を計上するなどの税務対応が必要です。
確定申告の際には、専門家と相談し、最適な税務対策を講じることが重要です。
再び自己居住用として使用する場合、住宅ローン控除を再適用できるかどうかも確認が必要です。

このように、賃貸に出す前に住宅ローン控除が受けられなくなる影響を十分に考慮し、賃貸経営の収支シミュレーションを行うことが不可欠です。
税務の専門家と相談し、税負担の増加を最小限に抑える対策を講じることが大切です。

入居者とトラブルになる可能性がある
賃貸経営では、入居者とのトラブルが発生する可能性があります。
家賃の滞納や物件の損傷、騒音問題などが代表的なトラブルの例です。

家賃の滞納に関しては、滞納期間や金額に応じて、通知や支払い催告、最終的には明渡し請求などの法的手続きが必要です。
入居者との交渉を経ても解決しない場合、裁判所を介さざるを得ない状況も発生します。

物件の損傷に関しては、入居者に対して修繕費用の請求や原状回復を求める必要があります。
また、著しい損傷の場合は、契約解除や損害賠償請求に発展することもあります。

騒音問題では、入居者に対する注意喚起や指導が必要ですが、改善されない場合は管理組合や行政など外部機関の関与が不可欠になります。
近隣トラブルに発展すると、複雑な調停が求められる可能性もあります。

このように、トラブルへの対応には法的知識と適切なコミュニケーション能力が欠かせません。
そして、解決のプロセスでは、入居者との長期的な交渉や、裁判など時間と手間がかかる手続きが伴うことがあります。
精神的・肉体的なストレスが高まり、業務負荷が大きくなるリスクがあるため、十分な準備と心構えが必要不可欠です。

専門家の助言を求めることも重要で、トラブル発生時には素早く弁護士や専門の不動産会社などに相談し、
適切な対応を取ることで、トラブルの早期解決とリスク回避につながります。

入居者とのトラブルは、賃貸経営において避けて通れない課題です。
事前の準備と対策を怠らず、トラブル発生時には迅速かつ適切に対処することが求められます。

分譲マンションを賃貸に出す方法

ここからは、分譲マンションを賃貸に出す方法について順番に解説していきます。

①不動産管理会社を探す
不動産管理会社の選定は、賃貸経営の成功を左右する非常に重要なステップです。

まずは、実績と信頼性を確認することが重要です。
管理実績の年数や取り扱い物件数、口コミ評価などをチェックし、実績のある管理会社を選びましょう。

次に、提供しているサービス内容を確認します。
入居者募集や契約手続き、家賃徴収、設備の保守点検、トラブル対応など、
管理会社がどの範囲までカバーしているかを把握し、サービス内容が充実している会社を選びます。

また、物件が立地する地域の特性を熟知している管理会社を選ぶことも重要です。
地域の賃貸需要や相場家賃、入居者ニーズに精通している会社は、適切な対応が期待できます。

報酬体系も忘れずに確認しましょう。
不動産管理手数料や報酬が家賃収入の3～5%程度の相場に収まっているかを確認します。

最後に対応体制について確認し、トラブル発生時に迅速かつ適切な対応が期待できる体制であるかをチェックします。

これらのポイントを総合的に検討し、複数の管理会社を比較することで、最適な会社を選定することが賢明です。
適切な管理会社の選定は、空室リスクの低減やトラブル対応の円滑化につながり、賃貸経営の成功に大きな影響を与えます。

②賃貸の契約方法を決める
賃貸契約にはいくつかの種類があり、それぞれの特徴を理解することが必要です。

普通賃貸借
普通賃貸借契約は、最も一般的な賃貸契約の形態で、契約期間が通常2年間に設定されています。

この契約形態の大きな特徴は、契約期間満了後も、賃貸人と借主の双方が契約を更新しない意思表示をしない限り、自動的に契約が更新されることにあります。
一定期間ごとに自動更新されるため、長期にわたる安定した家賃収入を見込むことができます。

普通賃貸借契約は、入居者側にとっても利点があります。
比較的長期の契約期間が設定されているため、転居の必要が生じにくく、住環境の継続性が保たれます。
また、自動更新によって契約が長期化するため、入居者は安心して生活を送ることができます。
このような安心感から、入居者の定着率が高まり、長期入居につながる効果があります。

一方で、普通賃貸借契約には、オーナー側にとってのデメリットもあります。
入居者による重大な契約違反があった場合でも、期間中は容易に契約を解除できません。
裁判を経る必要があるなど、手続きが複雑になる可能性さえあります。
また、契約更新時に家賃の値上げを行う場合は、入居者の合意が必要となるなど、一定の制約があります。

このように、普通賃貸借契約は長期的な安定収入と入居者の定着が期待できる反面、オーナーの権利が一部制限される側面もあります。

定期借家契約
定期借家契約は、契約期間をあらかじめ明確に定め、その期間が満了すると自動的に契約が終了する賃貸借契約の形式です。
この契約形態は、短期的な賃貸経営や将来的に自分で住む予定がある場合に適しています。

ちなみに、契約期間終了後に継続して賃貸を行う場合は、オーナーと入居者の双方が合意して新たな契約を結ぶ必要があります。

定期借家契約の大きなメリットは、オーナーが物件の将来の活用方針を柔軟に決められる点にあります。
契約期間満了時に物件を自己使用に転用したり、別の用途で活用したりすることができます。
また、借主側にも一定の予見可能性があり、契約終了後の引っ越し準備ができるため、メリットがあります。

一方で、定期借家契約には自動更新がない点が普通賃貸借契約との大きな違いです。
契約期間満了後に借主が退去しない場合でも、法的な強制力を持って明渡しを求めることができます。
つまり、契約終了が明確であるため、計画的な物件運営が可能になります。

しかし、これらの理由から借主にとってデメリットに感じられることが多く、定期借家契約は普通借家契約に比べて家賃が低めになりがちです。
借主にとっては、契約期間満了後に引っ越しをしなければならないリスクがあるため、家賃に対する期待値が低くなる傾向があります。

このように、定期借家契約は将来の活用方針の自由度が高い反面、収益面では不利になることがあります。
短期的な賃貸経営や自己利用への転用を視野に入れている場合に適した契約形態です。

サブリース
サブリース契約とは、オーナーが不動産管理会社に物件を一括で賃貸し、その管理会社が入居者募集や不動産管理を行う賃貸形態です。

オーナーは管理会社とマスターリース契約を結び、管理会社は入居者とサブリース契約という別の賃貸借契約を結びます。
よって、オーナーは管理会社から一定の家賃を受け取ることになります。

サブリースのメリットは、オーナーにとって空室リスクが軽減されることです。
管理会社が一括で物件を借り上げるため、オーナーは空室期間中の家賃ロスを心配する必要がありません。
また、入居者募集から管理までを専門の管理会社に任せられるため、オーナー自身の手間が大幅に軽減されます。

一方で、サブリースには収益面でのデメリットもあります。
管理会社がオーナーに支払う家賃は、入居者から受け取った家賃から、自身の管理手数料や運営コストを差し引いた残りを支払うため、オーナーが得られる家賃収入は直接賃貸に出した場合よりも低くなる傾向があります。

また、サブリースの契約期間は管理会社との契約によって決まります。
通常は長期の契約期間が設定されますが、契約終了後はオーナーと管理会社の合意が必要になります。
将来的に物件の活用方針を変更したい場合は、柔軟性に欠ける可能性があります。

サブリースの適切な運用のためには、手数料や賃料設定などの条件を複数の管理会社と比較検討する必要があります。
収益性と利便性のバランスを考慮して、自身の賃貸経営方針に合った管理会社を選ぶことが重要です。

このように、サブリースは一定の収益減はあるものの、面倒な業務をアウトソースでき、安定的な家賃収入を得られるメリットがあります。

③不動産管理会社と媒介契約を結ぶ
不動産管理会社との媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
それぞれの特徴を理解し、適切な契約を選ぶことが重要です。

一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に物件の募集を依頼できる媒介契約の形式です。

この契約形態のメリットは、広範囲に物件情報を露出できる点にあります。
複数の不動産会社が営業活動を行うため、潜在的な入居者に対してアプローチする機会が増え、入居者を見つけやすくなります。

特に、地域に根ざした中小の不動産会社と、大手の会社を組み合わせることで、様々な層の入居者にリーチできます。
地元に密着した中小会社は、地域の需要を的確に捉えた営業が期待できますし、大手会社は広範な情報網と豊富な広告手段を持っているため、広く情報を発信することが可能なのです。
こうした複数社の長所を生かすことで、空室期間の短縮につながります。

また、不動産会社に対する競争原理が働くことも一般媒介契約のメリットです。
同じ物件に対して複数社が営業活動を行うため、早期の成約を目指す動機付けが働きます。

一方で、一般媒介契約には、各社の営業活動が分散してしまうデメリットもあります。
全ての不動産会社が同じように積極的な営業を行うとは限らず、結果として入居者募集の促進に差が出る可能性があります。

このように、一般媒介契約は広範囲な営業が期待できる反面、各社の営業活動の質にバラつきが出るリスクもあります。

専任媒介契約
専任媒介契約とは、一社の不動産会社のみと媒介契約を結ぶ形式です。
この契約形態の大きな特徴は、専任の不動産会社が物件の入居者募集を行う一方で、オーナー自身も入居者を探すことができることです。

そして、専任媒介契約のメリットは、不動産会社が専任の物件に対して、より積極的で効率的な営業活動を行うことが期待できる点です。
専任契約物件は会社にとって重要な案件となるため、他社との競合がない分、全力を尽くして入居者募集に当たります。
広告宣伝力の集中や、広範なルートでの募集など、会社の総力を結集した取り組みが可能となります。

また、オーナー自身も入居者募集に加わることができるため、会社との相乗効果が期待できます。
自分のネットワークやSNSなどを活用して情報を発信し、会社の取り組みを補完することが可能です。

一方、専任媒介契約には、一社に依存するリスクもあります。
その不動産会社の営業力や情報量に左右されるため、会社選びを誤ると思わしくない結果になる可能性があります。

このように専任媒介契約は、不動産会社との緊密な連携と効率的な営業活動が期待できる反面、会社選びと手数料負担が課題となります。
オーナー自身の入居者募集への積極的な関与や、不動産会社の実績と信頼性の見極めが重要になります。

専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、一社の不動産会社とのみ専属的な媒介契約を結び、その不動産会社以外では入居者募集ができない契約形態です。
専任媒介契約と違い、オーナー自身で入居者を探すこともできません。
この契約は、オーナーが物件の入居者募集を完全に不動産会社に委ねる代わりに、最も手厚い営業活動とサポートが期待できる契約なのです。

専属専任媒介契約のメリットは、対象不動産会社が自社の専属物件として最大限の注力を行うことにあります。
専任媒介契約よりもさらに、広告宣伝力の総動員、社内の幅広い情報ネットワークの活用、アプローチの集中など、会社の総力を結集した入居者募集が行われます。
空室期間の短縮が最優先事項として扱われるため、早期の成約が期待できます。

また、入居者募集に加え、契約手続きや入居後の管理業務など、総合的なサポートが受けられます。
トラブル発生時の対応なども専任会社が手厚くフォローしてくれるため、オーナーの手間が最小限に抑えられます。

一方で、専属専任媒介契約には大きなデメリットもあります。
それは専任媒介契約と同様、一社のみに全て委ねる形となるため、対象不動産会社の営業力や能力に全てがかかってくる点です。
会社選びを誤ると、思うような成果が得られない可能性があります。

このように専属専任媒介契約は、最大限の営業力とサポートが期待できる反面、不動産会社選びが課題となります。
オーナーとしては、事前に複数の不動産会社の実績やサービス内容を精査し、自身の経営方針に最も合致する会社を選定する必要があります。

④入居者を募集する
入居者募集は賃貸経営において最も重要な課題の一つです。
オーナーと不動産管理会社が緊密に連携し、効果的な募集活動を行うことが求められます。

まず、効果的な広告戦略を構築することが重要です。
インターネット広告やSNSの活用、地域の広告媒体への掲載など、多角的なアプローチで物件の魅力を最大限にアピールします。
家族や友人の口コミなども活用し、広範囲に情報を発信しましょう。

入居者募集においては、適切な賃料設定も大切です。
事前の市場調査を行い、立地や物件の状態、付帯設備などを考慮した賃料を設定します。

併せて、募集条件の設定も欠かせません。
単身者向けか家族向けか、ペット可か不可かなど、入居者の条件を明確に設定することで、条件に合わない応募者を適切にふるいにかけ、トラブルリスクを低減できます。

このように、賃貸経営の成功は入居者確保にかかっており、オーナーと管理会社が一丸となって効果的な募集活動を展開することが不可欠です。
物件の価値を最大限アピールし、早期の良質な入居者確保を目指しましょう。

⑤保証会社とオーナー審査を行う
入居者の選定は、トラブル防止の観点から非常に重要なプロセスです。
オーナー自身による入居審査と、第三者である保証会社の審査を並行して行うことが賢明です。

【保証会社の審査】
保証会社は、入居者の収入や雇用状況、債務状況などの信用情報を精査し、家賃滞納リスクを審査します。
入居者に家賃滞納のリスクがある場合、保証会社が一定の保証金を徴収し、滞納が発生した際に保証を行います。
保証会社を利用することで、オーナーは家賃滞納リスクを回避でき、安心して賃貸経営を行えます。

【オーナー自身の審査】
一方で、オーナー自身も入居者の人となり等を確認する必要があります。
基本的には勤務状況や収入面をもとに審査を行いますが、場合によっては面接を行い生活態度や人柄を判断します。
その際、入居者の年収水準や同居人の有無、ペットの有無なども確認しましょう。

保証会社の審査と合わせて、オーナー自身の審査で入居者を多角的に見極めることが大切です。
人となりが悪く常識を欠いている入居者を見逃すと、後に様々なトラブルに発展する可能性があるためです。

さらに、審査を通過した入居者に対しても、契約時に重要事項を文書で示し、理解を求めることが賢明です。
例えば、家賃の支払時期、騒音防止、共有部分の維持管理ルールなどを明確に説明し、同意を得ておく必要があります。

このように、保証会社と自らの入念な審査を行うことで、信頼できる入居者を選定し、トラブル発生のリスクを最小限に抑えることができます。
入居者審査は手間がかかりますが、安心して賃貸経営を継続するためには欠かせない重要なプロセスです。

⑥賃貸借契約の手続きを行う
入居者が決まったら、正式な賃貸借契約の手続きを進めます。
この手続きは法的な拘束力があるため、不動産管理会社や専門家と連携しながら進めることが大切です。

まず、賃貸借契約書を作成します。
契約書には、賃貸人（オーナー）と賃借人（入居者）の情報、物件の基本条件、原状回復や契約解除の条件などを詳細に記載します。
契約書の内容と併せて、事前に重要事項説明を行いましょう。
マンション管理組合の規約も含めて丁寧に説明し、入居者に理解してもらいます。

契約時には、家賃の一部と敷金を入居者から預かります。
また、鍵の授受や各種申請・届出も行います。
入居者に必要な手続きを説明し、スムーズな入居をサポートします。

契約手続きでは、入居者とのコミュニケーションが重要です。
疑問や懸念を確認し、双方で認識を一致させることがトラブルを防ぐために必須です。
不動産管理会社のサポートを受けながら、契約内容を入居者にしっかり理解してもらい、手続きを適切に進めることで、賃貸経営を円滑に行うことができます。

分譲マンションを賃貸に出す時の注意点

ところで、分譲マンションを賃貸に出す際には、以下のような点に留意する必要があります。

住宅ローンから投資ローンへの借り換えが必要
分譲マンションを賃貸に出す場合、現在の住宅ローンを投資用ローンに切り替える必要があります。

住宅ローンに金利優遇や税制上の特典があるのは、借り手が自ら居住することを前提とした融資だからです。
そのため、賃貸経営の目的で物件を活用する場合、これらの優遇措置は適用されなくなり、賃貸用途に合わせて、投資用ローンへの借り換えが必要となります。
投資用ローンは、賃貸経営から得られる収益を返済原資とした融資で、金利水準が住宅ローンより若干高めに設定されていることが一般的です。

借り換え時には、金融機関から改めて収入状況や資産状況、将来の収支計画などを確認され、審査が行われます。
賃貸収入から安定したキャッシュフローが見込めることが、投資用ローンの審査要件となります。

借り換え手続き自体に多くの労力を要するわけではありませんが、重要な点が2つあります。

1つ目は、借り換え後の金利負担が高くなることです。
投資用ローンは住宅ローンより金利水準が高いため、長期的には返済総額が増えます。
収支シミュレーションで十分な検討が必要です。

2つ目は、一旦完済した上で新規で投資用ローンを組む場合、新たな審査が入ります。
そのため、借り換えよりも条件が厳しくなる可能性があることです。

このように、住宅ローンから投資用ローンへの借り換えは、賃貸経営を行う上での必須の手続きとなります。
借り換え後の金利負担や審査の観点から、事前の十分な検討と準備が重要です。

収支シミュレーションをしておく
分譲マンションを賃貸経営する際、事前に確実な収支シミュレーションを行うことが非常に重要です。
シミュレーションでは以下の項目を詳細に見積もる必要があります。

【収入】
・家賃収入(立地や物件の状況を考慮した適正家賃の設定)

【支出】
・管理費(不動産管理会社への支払い)
・修繕費(定期的な内装・設備の補修費用)
・広告費
・仲介手数料
・火災保険料
・固定資産税　など

さらに、空室期間中の家賃ロス、大規模修繕の際の一時金の積み立てなど、予備費の計上も重要です。

収支の精緻なシミュレーションを行うことで、以下のようなメリットがあります。

賃貸経営から得られる実質的な年間収益が事前に把握できる
収支のバランスを検討し、家賃設定額の適正化ができる
必要経費の事前確保が可能となり、手元資金の圧迫を防げる
大規模修繕への備えや、長期的な資金計画が立てやすくなる
一方で、シミュレーションはあくまで予測に基づく計画であり、実際の収支とは乖離が生じる可能性があります。
これは、物件の状況変化や、賃料水準の変動、予期せぬ修繕費の発生などが原因です。

そのため、収支のシミュレーションは保守的な前提に基づいて行うと共に、一定の予備費を確保しておくことをお勧めします。
また、定期的に収支の実績を確認し、必要に応じてシミュレーションの見直しを行うことが重要です。

このように、分譲マンションの賃貸経営に先立ち、細かい項目にわたる収支シミュレーションを行うことは必須です。
適切なシミュレーションは経営の安定化と収益の確保に寄与します。

オーナー都合での途中解約は原則できない
分譲マンションの賃貸借契約期間中に、オーナーの一方的な都合で契約を解約することは、原則として認められていません。
この点は賃貸経営を行う上で重要な注意点となります。

賃貸借契約が有効な間は、入居者の居住権が法的に保護されています。
これは、入居者が安心して一定期間、居住の場を確保できることを目的としています。
オーナーが一方的に契約を解除すれば、入居者の居住権を侵害することになってしまいます。

したがって、オーナー都合で途中解約を行う場合、入居者の同意を事前に得ることが不可欠です。
しかし、入居者側に合理的な理由がない限り、同意を得ることは極めて難しいと考えられます。

そのため、やむを得ずオーナー都合で解約する必要がある場合は、契約時に特約条項を設けることがベストな対応策となります。
例えば、「特定の事由が発生した場合は、一定の期間経過後に解約可能」といった内容の特約を定めておくことで、将来的なリスク回避につながります。

もっとも、あくまでも入居者保護が最優先されるため、特約条項を設けられる事由にも一定の制限があります。
単なるオーナーの勝手な都合では認められません。
転勤や海外赴任など、合理的な事由が存在する場合に限られます。

このように、賃貸借契約期間中のオーナー都合での解約は、原則として困難です。
契約締結時の適切な特約設定が重要となりますが、いずれにしても入居者保護の観点から制約があることを認識する必要があります。

分譲マンションを賃貸に出す時にかかる費用

最後に、分譲マンションを賃貸に出す時にかかる費用について解説していきます。

管理手数料
管理手数料は、賃貸物件の管理を不動産管理会社に委託する際に支払う手数料です。

一般的には家賃の3%～5%程度が相場とされ、管理会社が提供するサービスに対する対価として支払われます。
主なサービス内容は入居者管理、家賃集金、トラブル対応、定期的な点検・メンテナンスなどで、
管理会社は専門知識を活かした効果的な物件管理を行います。

これにより、オーナーは物件管理の手間やストレスから解放されることとなります。

物件成約時の仲介手数料
仲介手数料は、物件が成約した際に不動産会社に支払う手数料です。

この手数料は、不動産会社が入居者を募集し、契約手続きを行う際にかかる費用であり、成功報酬型の費用です。
具体的には、入居者募集、内見の手配、入居者の審査、契約手続きなどの業務が含まれます。

仲介手数料は物件が成約した場合に一括して支払われますが、
不動産会社が受け取れる手数料の上限は、オーナーと入居者から合わせて家賃の1ヶ月と決まっています。

オーナーは仲介手数料の支払いを考慮に入れながら、適切な不動産会社を選定し、賃貸契約を行うことが重要です。
入居者募集にかかる時間や労力を最小限に抑え、効率的な賃貸経営を目指しましょう。

クリーニング費用
クリーニング費用は、物件の清掃を行う際にかかる費用です。

一般的に、入居者が退去した後に行われますが、
ワンルームマンションでも数万円程度かかり、面積やグレードによっては10万円を超えることもあります。

クリーニングは、部屋全体の掃除からキッチンや浴室の水回り清掃、窓やベランダまで幅広い作業を含みます。
専門業者に依頼することで、効率的で高品質な清掃を行うことができます。

清潔な状態を保つことは、入居者の満足度向上や再貸出し価値の向上につながるため、
物件の入居率を高めるためにも、クリーニングは重要な役割を果たします。

設備や室内の修繕費用
設備や室内の修繕費用は、入居者の滞在中や退去時に、設備の故障や室内の状態が劣化した場合に必要となります。
例えば、エアコンや給湯器の修理や交換、壁紙の張り替え、床材の修繕、配管や配線の修理などが挙げられます。

これらの修繕作業は、物件の価値を維持し、入居者に快適な生活環境を提供するために不可欠です。
定期的な点検と修繕が重要で、早期に問題を発見して対処することで、大規模な修理やトラブルの発生を防ぐことができます。

入居者が居住する間にも定期的な点検を行い、設備や室内の状態を確認することが求められます。
また、退去時には物件を総点検し、次の入居者への満足度を高めるための修繕を行います。

これらの取り組みは、物件の状態を維持し、入居者の満足度を向上させることにつながります。
物件の価値を保ちながら、快適な居住環境を提供することが不動産管理の役目です。

税金関連
所得税や住民税といった税金についても、確認していきましょう。

所得税
所得税は、賃貸収入に対して課税される税金で、毎年の確定申告時に申告し納付します。

収入を最大化しつつ、経費を適切に計上して税負担を軽減することが重要で、
計上できる経費は管理手数料、修繕費用、広告費など様々あります。

ただし、経費の計上には税務上のルールや規制があるため、適切な経費計上や節税効果を得るためには、税務の専門家や税理士のアドバイスが不可欠です。
彼らの専門知識を活用することで、最適な節税戦略を立てることができます。

住民税
住民税も所得税と同様に、毎年の確定申告時に計算されます。

賃貸収入から経費を差し引いた課税所得に対して課税されるため、正確な計算が必要とされます。
まずは課税所得を算定し、次に地方自治体の住民税率を適用、最終的に算出された額を納付しましょう。

住民税の負担を正確に把握し、適切に納付することも、賃貸経営において非常に重要です。
所得税と住民税の両方を適切に管理することで、税務上のリスクを回避し、賃貸経営の効率化を図ることができます。

専門家の助言を活用し、賢明な経費管理と戦略的な税務対策を行いましょう。

マンション経営を成功させるなら不動産会社選びが最も重要

賃貸経営には知識やノウハウが必要であり、手間もかかります。
これらの課題を解決するためには、信頼できる不動産会社を選ぶことがマンション経営を成功させるための重要なポイントです。

信頼できる不動産会社のサポートにより、入居者募集、トラブル対応、物件管理をスムーズに行うことができます。
そのためには、評判や実績、サービス内容をしっかりと比較し、自分に合ったパートナーを見つけることが大切です。

長期的な信頼関係を築ける会社を選ぶことが、マンション経営の成功への鍵となります。

自宅を賃貸にすることは、定期的な家賃収入を得られるなど、魅力的なメリットが存在します。しかし、その一方で、様々なデメリットも潜んでいます。ここでは、自宅を賃貸に出す際の主なメリットとデメリットを詳しく解説します。

賃貸に出すメリット
家を貸すことを検討するなら、まずはどのようなメリットがあるのかを把握することが大切です。ここからは家を賃貸として出した場合のメリットをご紹介します。

家賃収入を得られる
自宅を賃貸に出すことで得られる家賃収入は、収益源の追加となり得ます。特に、本業以外からの不労所得を確保することは、経済的な安定に大きく役立ちます。また、賃貸市場の需要や物件の立地、設備によっては、予想以上の高収入を得られる可能性もあります。さらに、この収入を利用して資産運用を行うなど、経済的な基盤を強化することも可能となります。

将来的にまた住むことができる
自宅や一軒家を賃貸に出すことは家の売却とは異なり、家を手放さずに将来の選択肢を広げることができるのです。子どもが独立した後に再び同じ家で生活を始めたい、または親族がその家を必要とする時が来るかもしれないという場合、自宅を賃貸にしておくという選択肢は、理想的な解決策となり得ます。さらに、賃貸期間が終了し、その家を所有する理由がなくなった場合でも、市場に応じて売却する選択肢も残されています。これらの理由から、将来のライフステージや計画に柔軟に対応できるため、自宅を賃貸に出すことは、十分に検討する価値があります。

自宅管理の維持ができる
自宅を賃貸に出すことで、空き家になるリスクを回避し、維持管理が可能になります。自宅を使用していない期間でも、定期的に使用されることで、家自体の劣化を防ぎ、設備のメンテナンスが行われるため、長期的に物件の価値を保持することができます。自宅を有効活用することで、不動産資産の価値を維持しつつ、将来的に自分や家族が戻る可能性を考えると、賃貸という選択肢は有益です。

費用を経費に計上できる
自宅を賃貸に出す際、これまでの生活費用を含めたさまざまな出費が税務上の経費として認められる点は、大きな利点です。特に、以下のような費用が経費計上の対象になります。

・物件の日常的な管理やメンテナンスに関わる費用
・物件にかかる固定資産税や都市計画税
・住宅ローンの利息

これらを経費として計上することにより、節税効果が期待でき、結果として手元に残る収入を増やすことが可能です。賃貸管理にかかる費用も同様に経費として扱えるため、自宅を賃貸として有効活用する際の税金対策になります。

不動産という資産を残しておくことができる
自宅を賃貸として出すことは、空いている不動産資産を有効活用し、その価値を維持する有益な方法といえます。自宅を賃貸として出すことにより、所有者は大切な資産を手放さずに収益を生み出すことができるからです。

さらに、賃貸物件として管理される家は、定期的に利用され、適切なメンテナンスが施されるため、長期にわたってその良好な状態を保持しやすくなります。

また、市場状況によっては、将来的に物件の売却や自己使用の選択肢を柔軟に持てることも、賃貸に出すことの大きなメリットです。家族構成やライフスタイルの変化に対応して、いつでも自宅として戻れる選択肢を持てるのは安心感につながります。
これらの点から、賃貸に出すことは、不動産資産を維持しつつ、将来の様々な可能性を開く賢明な選択と言えるでしょう。

賃貸に出すデメリット
自宅を賃貸に出す際には多くのメリットがありますが、同時にいくつかのデメリットや慎重に検討すべき点も存在します。以下に賃貸に出すことのデメリットを詳しく解説します。

修繕費や管理コストが掛かる
自宅を賃貸に出すことで発生する修繕費や管理コストは、長期的な運用を考えた際の大きな負担になり得ます。特に、建物の老朽化や設備の故障は避けられないため、これらのメンテナンスには注意が必要です。

賃貸物件として提供する際は、入居者に快適な居住空間を保証する必要があります。個人が居住する場合は、ある程度の劣化や不具合を我慢することも可能ですが、賃貸となると話は異なるためです。そのため、定期的なメンテナンスや急な故障対応が求められ、これらの費用はすべて貸主の責任となります。

さらに、賃貸物件としての魅力を維持し、競争力を保つためには、時には大規模なリフォームや最新設備への更新が必要になることもあります。これらの投資は短期間で回収できるものではなく、長期的な収支計画の中で慎重に検討する必要があります。

また、修繕やリフォームを行うことで、一時的に入居者を募集できない空室期間が生じる可能性も考慮する必要があります。これらのデメリットを適切に管理し、賃貸事業の収益性と持続可能性を両立させることが、自宅賃貸経営の成功の鍵となります。

空室のリスクがある
自宅を賃貸にする際の最大の課題は、空室リスクです。入居者がいない期間が長引けば、それだけ収入が途絶え、固定費の負担が重くなります。特に、住宅ローンの返済がある場合、家賃収入が見込めない時期には財政的な圧力が高まります。

賃貸市場の需要と供給は地域や時期によって変動します。そのため、空室リスクを最小限に抑えるためには、市場調査を行い、ターゲットとなる入居者層に適した物件にすることが重要です。例えば、学生向けの物件であれば、学期の始まりに合わせて募集を行うなど、戦略的な運用が求められます。

また、長期間空室が続くと、物件のメンテナンスや管理が疎かになりがちです。これにより、物件の価値が低下し、さらに入居者を獲得することが難しくなる可能性もあります。定期的な清掃やメンテナンスを行い、常に物件を魅力的な状態に保つことが重要です。

確定申告の必要がある
自宅を賃貸に出して得た家賃収入は所得とみなされるため、年間の収入額に応じて確定申告が必要になります。この収入には、税金が課せられるため、適切な申告と納税が求められます。

特に、他の収入源がある場合、賃貸収入を合わせた総所得に対して税金が計算されるため、正確に収支管理をすることが重要です。確定申告を行うことで、賃貸経営に関わる必要経費を差し引くことが可能となり、税負担を軽減できる場合があります。

確定申告には専門知識が必要な部分もあるため、不安な方は税理士などの専門家に相談することをお勧めします。また、賃貸収入があることで利用できる税制優遇措置もあるため、事前に情報収集をしておくことが大切です。自宅を賃貸に出す際には、税務の面での正しい手続きを行うことが、後々のトラブルを避ける上で非常に重要となります。

入居者トラブルが起きる可能性がある
自宅を賃貸に出す際、入居者からのトラブル発生は避けがたいリスクの一つです。家賃滞納や近隣住民とのトラブル、物件の損傷など、さまざまな問題が起こる可能性があります。これらの問題に対処するのは、基本的に貸主の責任となります。

入居者選定には細心の注意が必要で、信頼できる不動産会社や管理会社と協力して、厳格な審査を行うことが重要です。また、トラブルが起きた際に迅速かつ適切に対応するための準備も必要になります。

特に、退去時の原状回復に関わるトラブルは頻繁に発生するため、契約書に明記し、入居者にもその内容を理解してもらうことが重要です。賃貸契約をする際は、将来的に発生するトラブルに備えて、法的なアドバイスを受けることも検討しましょう。賃貸経営は、入居者選定から契約、管理、退去に至るまでの一連の流れを理解し、対策を講じておくことが成功への鍵となります。

住宅ローンの手続きが必要な場合も
自宅を賃貸にする際、住宅ローンが残っている場合は、その取り扱いには注意が必要です。多くの住宅ローン契約では、物件を居住用途で使用することが前提となっており、賃貸用途に変更する場合は金融機関の承諾が必要になります。

賃貸用途への変更が認められるかどうかは、金融機関によって異なりますが、転勤などやむを得ない理由で自宅を空ける必要が生じた場合には、柔軟に対応してくれることが多いです。ただし、このような変更を行う際は、必ず事前に金融機関に相談し、許可を得ることが重要です。

無断で賃貸に出すと契約違反となり、ローンの一括返済を求められるリスクもあります。
また、賃貸に出すことにより得られる家賃収入は、ローン返済の助けとなりますが、事業用ローンへの切り替えが必要になる場合もあるため、その条件や金利の変更にも注意が必要です。住宅ローンの残債がある場合には、金融機関との相談を通じて、賃貸経営におけるローンの適切な管理方法を確認することが重要です。
自宅を賃貸に出すときに掛かる費用

自宅を賃貸に出す際には、様々な経費が発生します。これらの費用を正確に把握し、賃貸経営による実際の収益を見積もることはとても大切です。以下に賃貸に出す際の主な費用について解説します。

クリーニング費用
貸主が物件を賃貸市場に出す前には、一般的にプロのハウスクリーニングを実施します。また、必要に応じて壁紙の張り替え、水回り設備の更新など、物件の魅力を高めるためのリフォームを検討することが一般的です。これらの初期投資は物件の価値を保ち、より良い条件での賃貸を可能にしてくれます。

貸し出し後に発生する経年劣化や、故意・過失によらない損傷の損害については、原則として貸主の負担となります。また、国土交通省が定める「原状回復のガイドライン」では、原状回復義務は貸主が負担するのが望ましいとされています。しかし、借主の同意があれば、契約に特約として「ハウスクリーニング費用を借主負担とする」と定めることは可能です。

物件を賃貸に出す際のクリーニング費用は、物件の状態や市場価値を維持するための重要な投資と捉え、貸主はこれらのコストを事前に把握し、適切に管理する必要があります。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインとは？」

民間賃貸住宅における賃貸借契約は、いわゆる契約自由の原則により、貸す側と借りる側の双方の合意に基づいて行われるものですが、退去時において、貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うことが妥当なのかについてトラブルが発生することがあります。

引用元：国土交通省
管理会社への管理委託費用や仲介手数料
自宅を賃貸に出し、その管理を不動産管理会社に委託する際には、管理委託費用や仲介手数料が必要になります。管理委託費用は管理会社によって異なりますが、一般的には賃料の5%から10%程度が相場です。

自分で直接管理を行うことでこれらの費用を節約することは可能ですが、賃貸管理には様々な業務が伴います。例えば、入居者からの問い合わせ対応、定期的なメンテナンス、トラブル時の迅速な対応など、多くの時間と労力を要求されるため、本業がある場合や管理に自信がない場合は、プロの管理会社に委託することが望ましいとされています。

不動産管理会社に委託する最大のメリットは、入居者募集や審査、契約手続きなど、賃貸経営に関わる複雑な業務を全て代行してもらえるため、貸主は安心して賃貸経営を行うことができます。
ただし、管理委託費用や仲介手数料は賃貸経営の収益性に直接影響を与えるため、複数の管理会社を比較検討し、サービス内容と費用のバランスを考慮して選択することが重要です。

管理方法には主に自主管理、管理委託、サブリースの3つがありますが、それぞれにメリットとデメリットが存在します。それぞれの管理方法を選択する際には、自身のライフスタイルや賃貸経営にかけられる時間、専門知識の有無などを総合的に考慮し、最も適した方法を選ぶことが重要です。また、どの管理方法を選択するにしても、費用対効果や収益性をしっかりと評価し、長期的な視点で賃貸経営を行うことが成功への鍵となります。
この記事では、それぞれの管理方法についての注意点や、貸主が押さえるべきポイントを詳しく解説します。

自主管理
自主管理は、オーナー自身が賃貸物件の管理業務を全て行う方法です。この方法の最大のメリットは、管理委託費用が発生しないため、収益性が高くなる点にあります。しかし、賃貸管理には入居者対応、設備のメンテナンス、トラブル対応など多岐にわたる業務が必要となり、それらをオーナー自身で行う必要があるため、時間と労力がかかります。特に本業がある方や、賃貸経営に関する専門知識が乏しい方には難しい選択となるかもしれません。

管理委託
管理委託は、賃貸管理業務を専門の不動産会社に委託する方法です。オーナーは管理委託費用を支払うことで、入居者対応や設備メンテナンス、緊急時の対応などの業務をプロに任せることができます。

この方法のメリットは、時間と労力を節約できること、また専門知識を持ったプロフェッショナルによる適切な管理が期待できることです。しかし、管理委託費用が収益から差し引かれるため、その分収益性が低下する可能性があります。

サブリース
サブリースは、オーナーが不動産会社に物件を一括して貸し出し、その会社が個々の入居者に転貸する方法です。サブリースのメリットは、空室リスクが低減され、一定の収益が保証されることにあります。しかし、一般的にサブリース契約では、オーナーへの支払いが市場賃料より低く設定されることが多く、また一時金（礼金や更新料など）が不動産会社の収益となるため、オーナーの手取り収益が低くなる傾向があります。

自宅を賃貸に出したときに掛かる税金は？

不動産を所有している時にかかる代表的な税金は「固定資産税」「都市計画税」です。また、自宅を賃貸に出した場合、賃貸オーナーとして得る家賃収入にかかる税金は、「所得税」「住民税」です。ここでは、これらの税金の基本となるポイントを簡潔に解説し、賃貸オーナーが知っておくべき税率の目安についても説明します。

固定資産税
固定資産税は、土地や家屋などの不動産を所有している個人や法人に対して課せられる地方税です。この税金は毎年1月1日現在の不動産所有者に課税され、不動産の価値に基づいて計算されます。

固定資産税の計算式は以下の通りです。

固定資産税=固定資産税評価額（課税標準額）×税率

固定資産税評価額は、国が定める固定資産評価基準に基づき、各市町村が決定します。固定資産税評価額は、住宅用地については、特定の条件下で課税標準の特例措置が適用され、課税額が軽減される場合があります。

特例措置の例としては以下があります。
・小規模住宅用地（住戸1戸につき200㎡以下の部分）：課税標準の1/6に軽減
・一般住宅用地（住戸1戸につき200㎡超の部分）：課税標準の1/3に軽減
固定資産税の標準税率は1.4％ですが、実際の税率は住んでいる市町村によって異なるため、各自治体の規定を確認する必要があります。

都市計画税
都市計画税は、都市の発展に必要な事業費を賄うために課される地方税で、都市計画区域内の土地や建物の所有者に対して課税されます。この税金は、都市計画事業や土地区画整理事業など、都市の計画的な発展と整備を支えるために使用されます。
都市計画税の課税標準は基本的に固定資産税評価額に基づきますが、住宅用地に対しては特別な軽減措置が適用されることが特徴です。

特例措置の例
・小規模住宅用地（住戸1戸あたり200㎡以下）：課税標準額の1/3に軽減
・一般住宅用地（住戸1戸あたり200㎡超）：課税標準額の2/3に軽減
これにより、特に住宅用地に関しては、都市計画税の負担が軽減されるため、所有者にとって財政的なメリットとなります。
都市計画税の税率上限は0.3%となっていますが、この税率は各市町村によって設定されるため、地域によって異なる場合があります。具体的な税率は、所有する不動産が位置する市町村の条例を確認することが必要です。

所得税
家賃収入は不動産所得として、所得税の課税対象となります。賃貸経営による家賃収入は年間の所得に含まれ、所得税が課せられるため、事業主として適切な申告を行う必要があります。

家賃収入は、その年の1月から12月までの所得として計算されます。この所得から、様々な控除を差し引いた後の金額に対して所得税が課せられます。控除には、経費や特定の控除が含まれ、最終的な課税所得を低減させることが可能です。
通常、サラリーマンの所得税は源泉徴収により納税されますが、賃貸経営による年間20万円以上の所得がある場合は、個人事業主として確定申告を行う必要があります。確定申告を通じて、所得税を正確に計算し、納税します。

住民税
住民税は、地域の人たちが地域社会の費用を分担するための地方金です。住民税は、前年の所得税の申告を基にして計算されます。所得が発生した翌年に納付され、所得税で確定した収入と控除を基に算出されます。
住民税の計算時には、所得税とは異なる控除が適用されます。所得税とは異なる控除により、最終的に納税する住民税額が決定されます。

税率はどれくらい掛かる？
自宅を賃貸に出し、得た収入には税金が課されます。賃貸経営からの年間収益、つまり家賃やその他収入から必要経費を差し引いた純利益に対して、所得税と住民税が適用されます。不動産所得には以下のような収入が含まれます。

・家賃収入
・礼金
・更新料
・管理費用
・駐車場使用料
・携帯電話などのアンテナ基地設置料金
・自動販売機などからの収入

これらの収入は全て不動産所得として計算され、所得税と住民税の対象となります。所得税の計算には累進課税制度が適用され、所得が多いほど高い税率が適用されます。

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超330万円以下 10% 9.75万円
330万円超695万円以下 20% 42.75万円
695万円超900万円以下 23% 63.6万円
900万円超1,800万円以下 33% 153.6万円
1,800万円超4,000万円以下 40% 279.6万円
4,000万円超 45% 479.6万円
住民税は所得の10%に設定されており、所得が増えるにつれて税負担も増加します。
自宅を賃貸に出すときの手順
自宅を賃貸物件として提供する際には、いくつかの重要な手順を踏む必要があります。ここでは、自宅を賃貸に出すときの手順について詳しくご説明します。

管理方法を決める（自主管理・管理会社へ委託）
自宅を賃貸に出す際、管理方法を決めることは重要です。賃貸オーナーが直面する状況に応じて、自主管理または管理会社への委託を選択する必要があります。例えば、賃貸経営に専念できる場合は、自主管理が可能です。しかし、他の仕事を持ち、物件が遠方にある場合や複数の物件を所有している場合は、管理会社に委託する方が適切かもしれません。

自主管理では、賃貸経営に必要な業務を深く理解することができますが、物件数が多い場合や本業がある場合は、管理業務の負担はとても大きくなります。また、賃貸管理には膨大な作業が伴い、時にはクレーム対応や家賃督促など、精神的負担が伴うこともあります。そのため、これらの作業を専門的に行う管理会社に委託することで、安心して賃貸経営を行うことができます。

委託管理を選択する場合は、適切な管理委託費用で信頼できるサービスを提供する管理会社を選ぶことが大切です。最終的には、賃貸オーナーの状況、物件の特性、市場環境などを総合的に考慮し、自主管理か管理委託かを慎重に選択しましょう。

不動産管理会社を探す
自宅を賃貸に出す際には、信頼できる不動産管理会社の選定も重要です。管理会社選びの第一歩として、複数の不動産会社に見積もりを依頼し、管理委託費用や家賃の相場を把握しましょう。仲介力が強い不動産会社を選ぶことで、コストを抑えつつ、適切な家賃設定が可能になります。不動産会社ごとに条件が異なるため、複数の会社を比較し、最も条件の良い会社を選ぶことが重要です。

不動産会社との相性も選定基準の一つです。実際に担当者と会話をしてみて、信頼できると感じればその会社に依頼を検討するのもよいでしょう。もし相性が合わないと感じた場合は、担当者の変更を要請するか、別の会社を検討することも一つの選択肢です。

見積もり内容と担当者との相性を確認した上で、どの会社に管理を委託するか決定します。入居者募集は個人でも可能ですが、不動産会社を委託することで広範囲に物件情報を公開し、効率的に入居者を獲得できます。

不動産会社の選択にあたっては、その会社の広告宣伝力や地域における実績も重要なポイントです。会社の得意分野や実績を確認するには、ホームページなどの公開情報を参考にすると良いでしょう。

契約期間や契約方法を決める（普通賃貸借・定期借家契約）
賃貸物件の契約形態には、普通賃貸借契約と定期借家契約の二種類が存在します。それぞれ特徴が異なるため、物件の貸し出し方針に応じて適切な契約方法を選ぶことが大切です。

普通賃貸借契約
普通賃貸借契約では通常2年間の契約期間が一般的で、借主が契約の更新を希望する場合、貸主は基本的に更新を行う必要があります。この契約形式の最大の注意点は、貸主が将来的に自身の物件に再度住むことを希望しても、借主の解約希望がない限り物件に戻ることが難しい点です。ただし、正当な理由があれば6ヶ月前の解約予告で物件を回収することも可能ですが、実際には正当な理由と認められることが少ないため、注意が必要です。

定期借家契約
定期借家契約は、契約期間が明確に定められており、期間満了と同時に契約が終了します。この契約方法は、特定の期間だけ物件を貸し出したい場合や「リロケーション」目的での賃貸に適しています。リロケーションとは、主に職務上の理由で住む場所を変更することです。契約期間終了後に貸主と借主が合意すれば、新たな条件での再契約も可能です。

定期借家契約は、契約期間の自由度が高く、必要な時期に自宅に戻ることが容易ですが、短期間の契約では家賃を相場より低く設定しなければならない場合があり、入居者の確保が難しくなることがあります。また、大手法人の社宅契約など、定期賃貸借契約が制約されるケースもあるため、事前の確認が重要です。

貸主が将来的に自宅に戻ることを考えている場合は、入居者との定期借家契約が適しています。しかし、定期借家契約は入居者を限定しやすく、家賃の設定にも工夫が必要です。契約形態に迷う場合は、不動産専門家に相談することをお勧めします。それぞれのメリット、デメリットを理解し、自身の状況に合った契約方法を選択しましょう。

条件を決める
利用する不動産会社が決まった後は、賃貸物件として貸し出す際の条件の設定を決めます。
以下に賃貸物件として貸し出す際の主な条件項目を紹介します。

家賃の設定
収入に直結し、入居者の獲得可能性と利益に影響を与えるため、市場相場を考慮し適切な価格を設定しましょう。
管理費
物件の維持管理にかかる費用であり、家賃と合わせて入居希望者に影響します。
更新料
契約更新時に発生する費用であり、これも事前に決めておく必要があります。
敷金、礼金の設定
貸主の裁量で設定できます。初期費用を抑えたい入居希望者にとっては敷金、礼金なしの物件はメリットが大きいです。
火災保険の加入
賃貸経営におけるリスクヘッジのため、火災保険への加入は不可欠です。補償範囲やコストを考慮して選択しましょう。
これらの条件を決める際は、市場の状況や物件の特性、自身の経営戦略などを考慮することが重要です。特に家賃設定は、市場調査を十分に行い、入居者にとっても、自身にとっても納得のいく金額に設定することが成功の鍵となります。また、火災保険は幅広いリスクに備えられるものを選び、安心して賃貸経営を行えるようにしましょう。
貸し出しに必要な準備をする（クリーニングや設備の修繕など）
入居者が快適に過ごせるよう、物件の準備を整えることはとても大切です。物件の魅力を高め、より良い条件で貸し出すためには、以下のポイントを押さえた準備が必要です。

メンテナンスとリフォーム
物件の設備や内装の状態をチェックし、必要に応じてメンテナンスやリフォームを行います。古くなった壁紙の張り替えやフローリングの修繕、水回りのクリーニングなど、入居者が新生活をスタートするにあたって気持ちの良い環境を提供しましょう。
ハウスクリーニング
プロのハウスクリーニングサービスを利用し、室内全体の徹底的な清掃を行います。特にキッチンやバスルームなどの水回りは、入居者が特に気にする箇所なので、ピカピカにしておくことが望ましいです。
設備のチェックと修理
給湯器、風呂釜、ガスコンロ、エアコンなどの主要な設備が正常に動作するかを事前にチェックし、故障があれば修理や交換を行います。設備がしっかりと機能していることは、入居者にとって大きな安心材料になります。
貸出条件の明確化
賃貸契約をスムーズに進めるためには、貸し出しの条件を明確にしておくことが重要です。家賃、敷金・礼金、契約期間、更新条件など、契約に関わる基本的な条件を事前に整理し、不動産会社や入居者に明確に伝えましょう。
これらの準備を丁寧に行うことで、入居者にとって魅力的な物件となり、貸し出し時の条件交渉にも有利に働きます。また、入居者とのトラブルを避けるためにも、設備の状態やリフォームの内容は契約書に明記するなど、事前の設備状況の確認を大切にしましょう。

入居者の募集・審査を行う
入居者募集は、貸し出しの準備が整い次第、募集活動を開始します。仲介を依頼した不動産会社を通じて、物件情報が不動産会社のウェブサイトや広告チラシを介して公開されます。これにより、幅広い層の潜在的な入居者に対して物件をアピールすることができます。

入居希望者からの問い合わせが不動産会社を通じてあった場合、その情報は貸主に伝えられます。貸主は入居者候補について考慮し、入居しても問題ないかを判断することになります。この審査は、貸主と入居者間の将来的なトラブルを回避するために非常に重要です。審査では、入居者候補の信用情報、職業、収入状況などがチェックされることが一般的です。

審査を通過した入居者候補とは、不動産会社を介して入居契約の手続きが進められます。契約が成立すると、家賃の支払いが始まり、これが貸主にとっての収入源となります。

審査は、入居者を慎重に選ぶことで将来的なトラブルを防ぐために非常に重要です。信頼できる入居者を選定することで、安定した賃貸経営を実現できます。適切な審査基準を設け、不動産会社と密接に連携を取りながら、入居者募集と審査を進めましょう。

賃貸契約の手続きを行う
審査承認後に、両者が賃貸契約を結ぶことに合意した場合、契約の手続きが始まります。通常、借主の物件内覧に貸主が立ち会う必要はありません。不動産会社を介して必要な書類を交換することで、スムーズに契約を進めることが可能です。

賃貸借契約では、不動産会社が貸主と借主双方の間の調整役を務め、契約内容の確認から署名までをサポートします。契約書には、賃料、敷金、契約期間などの基本的な条件のほか、特約事項も明記されます。貸主としては、契約内容に同意の上、契約書に署名・捺印し、借主との正式な賃貸契約を結ぶことになります。

自宅を賃貸に出す時 の注意点

ライフスタイルの変化や相続などで使わなくなった家を、賃貸として活用することは、とても有益です。しかし、他人に家やマンションを貸すという経験は多くの人にとって未知の領域であり、手続きや管理の不安がつきまといます。家を貸す際に気をつけるべき点を詳しく解説します。

住宅ローンの確認
原則として住宅ローン中の家は賃貸に出すことができません。多くの場合、住宅ローンの契約条件として、借入人自身が住む目的である必要があり、賃貸用途では利用できないためです。つまり、賃貸に出す際には住宅ローンを一括で返済するか、賃貸用ローンへの借り換えが必要となることが一般的です。

しかし、「こっそり賃貸にしても問題ないか」と考える方もいるかもしれません。金融機関は常時、借入人の居住状況をチェックしているわけではありませんが、郵便物の不達などから賃貸事実が発覚するリスクがあります。もし発覚した場合、契約違反となり、一括返済を求められる可能性が高いです。

例外として、転勤やリロケーションなどの特別な事情がある場合は、金融機関との相談の上で賃貸が許可されることもあります。これは、一定期間後に自宅へ戻ることが前提であり、金融機関との事前の協議が必須です。

賃貸併用住宅の場合も、自宅部分と賃貸部分を明確に区分けし、金融機関との合意のもとで賃貸活用することが可能です。ただし、自宅部分の比率やその他の条件を満たす必要があります。

結論として、住宅ローン中の家を賃貸に出す場合は、一括返済やローンの借り換え、または特別な事情を金融機関に認めてもらうことが求められます。あらゆるリスクを避けるためにも、賃貸に出す前には必ず金融機関に相談し、適切な手続きを行うことが重要です。

収支シミュレーションを行う
自宅を賃貸に出す際、収入と支出のバランスを事前にシミュレーションすることは賃貸経営の成功には欠かせません。新たな住まいへの住み替えを考えている方も、賃貸収入を追加の収益源として計画している方も、細かな収支計画を立てることが重要です。

賃貸経営には、不動産会社への仲介手数料、物件の管理委託費用、火災保険料など様々なコストが伴います。また、固定資産税や都市計画税、賃貸収入にかかる所得税と住民税など、避けては通れない税金の支払いも考慮に入れる必要があります。

さらに、物件募集開始から実際に入居者が決まるまでの空室期間や、将来的に発生する可能性のある空室リスクも収支計画に含めるべきです。特に、マンションの場合は、同一建物内の他の賃貸物件の空室状況を参考に、市場の動向を把握することが重要です。地域の平均的な空室期間や、想定されるリスクを知るためには、経験豊富な不動産会社との相談も有効です。

賃貸経営の収支シミュレーションを行う際には、予期せぬコストやリスクを含めた慎重な計画が求められます。これにより、賃貸経営を通じて安定した収益を確保し、将来的な住み替えや資産運用の計画にも余裕をもたせることが可能になります。

設備の状態を確認しておく
賃貸に出す前には、貸主は物件の現状を詳細に記録しておくことが大切です。これは、貸し出し時の物件の状態を指し、退去時に入居者に原状回復の義務があるためです。原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することを指します。

具体的に言うと、入居者が意図的にまたは不注意で破損させた部分は、元の状態に戻して返す必要があります。このため、賃貸物件を貸し出す前に、写真や動画を用いて物件の現状を記録しておくことが重要です。記録があれば、入居者に対して原状回復を求めやすくなります。ただし、時間の経過による自然な経年劣化や、普通の使用による通常の損耗については、入居者に費用を求めることはできません。

原状回復は入居者とのトラブルの原因となりがちですので、経験豊富な管理会社にこの手続きを委ねることを推奨します。これにより、双方にとって公平かつスムーズな解決が図れます。

よくある質問

自宅を賃貸に出す際には、さまざまな疑問や不安が生じるものです。ここでは、自宅賃貸を検討している方からよく寄せられる質問をいくつかピックアップし、それぞれに対する答えをご紹介します。賃貸経営における失敗を避け、スムーズに物件を貸し出すための参考情報としてご活用ください。

質問①家具は残していっても大丈夫？
家具や家電を残して賃貸に出すことは基本的に可能です。海外では家具付きの賃貸が一般的な国もあり、資産価値を向上させる手段として認識されています。しかし、日本では家具付き賃貸の需要はまだ限定的であり、場合によっては入居者募集において不利になることもあります。そのため、家具や家電は原則撤去することが推奨されますが、エアコンや照明など入居者に提供する可能性のある設備に関しては、そのまま残しておくことが一般的です。

家具や家電を残して賃貸に出す場合、それらは貸主の所有物となります。借主はこれらを利用することはできますが、不要であれば勝手に処分することは許されません。しかし、借主から処分を求められた場合の費用は、所有者である貸主が負担することになります。

家具を残しておくことの注意点としては、借主にとって不要なものを残しておくことは避けることです。特に家族向け物件の場合、入居希望者が自身の必要な家具を既に持っている可能性が高いため、入居者募集に不利になる可能性があります。

また、家具・家電を残すことによって、借主とのトラブルが発生するリスクも考慮する必要があります。たとえば、家具に損傷があった場合の対応など、どこまでが故意や通常の範囲内の摩耗であるかの判断が難しく、トラブルの原因になりやすいです。そのため、リロケーション時には、家具・家電を全て撤去するか、賃貸自体を見送る、またはトランクルームなどで保管するなどの選択肢を検討することが望ましいでしょう。

質問②海外転勤の時に税金の支払いはどうすればいい？
海外転勤時、自宅を賃貸に出して家賃収入を得る場合、所得税の申告義務があります。海外居住中であっても、日本での不動産所得に対しては所得税を納める必要があるため、確定申告を怠らないよう注意が必要です。

海外赴任で長期間国外に滞在する場合、日本の税法上、非居住者とみなされます。このため、海外での収入に対する日本での所得税は発生しません。しかし、国内不動産からの家賃収入は日本国内での所得に該当するため、確定申告し所得税を納税する義務が生じます。

また、不動産賃貸で赤字が出ても、確定申告を行うことで税金が戻ってくる可能性がありますので、確定申告は積極的に行うことをおすすめします。

海外転勤中に不動産所得の管理・確定申告を行うには、納税管理人の選任も選択肢の一つです。納税管理人は、税務署への申告書提出や税金の納付などを代行します。納税管理人には、個人でも法人でもなれますが、納税に関する手続きの複雑さを考えると、専門の知識を持つ税理士などの専門家を選任することが望ましいです。

納税管理人を選任したら、「所得税の納税管理人の届出書」を提出し、確定申告書は不動産所得を得た翌年の2月16日から3月15日までに納税管理人を通じて提出します。

海外転勤の際は、住宅ローン控除の適用外となることも念頭に置き、住宅ローンがある場合は金融機関に報告し、適切な処置を取る必要があります。また、固定資産税の支払いは口座振替を設定することで、海外滞在中も滞りなく対応できます。

総合的に、海外転勤時に家賃収入を得る際には、税務に関する事前準備や管理人の選任が重要となります。不明点がある場合は、税理士などの専門家に相談し、適切な手続きを行いましょう。