パークアクシス豊洲

竣　工　2008年3月
最寄駅　豊洲駅徒歩8分
総戸数　401戸

住　所　東京都江東区豊洲1-2-39
概　要　地上20階 地下1階 RC造

■物件名フリガナ
パークアクシストヨス

■近隣周辺施設情報
江東区立豊洲北小学校まで約810m
中央区立晴海中学校まで約830m
中央サマリア病院まで約1390m

ファミリー層向けの物件でプライオリティを感じられるペット可、スパが共用施設で備え付けられてるなど高級タワーマンションとして従来にはなかったような特徴が魅力のマンションとなってます。地上20階地下1階建、総戸数403戸で、共用施設としてはラウンジやスパ、フィットネスルームが利用可能です。タワーマンションといっても共用施設のないものも多い中、比較的充実した共用施設を備えており、特にリゾート地の分譲マンションでもないのに入居者専用のスパがあるのは珍しく、入居者の評判も良いようです。周辺環境は、区画整理のされた整然とした町並みで、運河沿いの遊歩道が車を避けた生活道路として機能しているとともに、散歩やジョギングを楽しむ人もいます。保育施設や小学校も徒歩10分圏内にあり子育てのしやすい環境です。マンションの1階にドラッグストアとコンビニエンスストアが入っており、日用品の買い出しに大変便利です。もっと大きな買い物は、徒歩圏内にららぽーと豊洲とスーパービバホーム豊洲店があります。パークアクシス豊洲は豊洲地区の北端に位置しており、有楽町線の豊洲駅と月島駅の中間やや豊洲よりにあります。ただし中間にあると言ってもどちらからも遠いわけではなくて、豊洲駅から徒歩7分、月島駅まで徒歩14分です。有楽町線を使うのならば豊洲駅のほうが使い勝手が良いでしょう。駅までのルートのうち半分ぐらいはビルの中を通れるので雨の日も楽です。都心のほとんどの場所に対してアクセスが良いというのが、このマンションの最大の特徴となります。タワーマンションの魅力といえば眺望と共用施設を上げる人が多いのではないでしょうか。リゾート地の分譲マンションで温泉大浴場があるとか、プールの付いている超豪華タワーマンションでプールの延長としてスパがあるというのはままありますが、スパだけがあるというのは珍しいといえます。これは実際のところかなりありがたい施設ですし、本音を言うとフィットネスよりもプールよりもこのほうが良いという人も多いかと思います。なお、豊洲エリアに銭湯はありません。コンシェルジュがフロントに9:00から20:00まで常駐しており、クリーニングや宅配の受付を行ってくれます。子育て世代が多く共働き層が多いエリアですので、クリーニングに出したり取りに行く時間は取れなかったり、通販で購入することが多いので、このサービスは居住者に好評です。全てあげると下記のようになります。豊洲エリアは第二次ベビーブーム世代の都心回帰の象徴として有名です。実際に豊洲には3校もの小学校があります。この世代に合わせてさまざまなサービスが拡充しています。もっとも一気にそういった世代が集まってきたので、一時期興味本位で過剰に取り上げられたところはあります。豊洲エリア全体に言えることですが、都心からの絶対的な距離が近く、有楽町線と大江戸線が使えて交通の便が良いということです。また大型商業施設は豊洲を始めとする湾岸エリアに今後も新しいものができていきますし、通勤にも生活にも不便はなく、値段はやや高めだけれども手が届かないでもないというあたりです。都心部の再開発は進んでいますが、この条件を満たすエリアはあまり多くありません。それに対して、豊洲を典型とする湾岸エリアは、一つの地域が全て同じような作りであり、同じような人たちが集まって住んでいるという意味で、ひと世代前の郊外ニュータウンの現代版であるといえます。広域立地は都心からどれだけ離れているか、そして交通網の形のことをいいますが、それでいうとパークアクシス豊洲は都心からの距離が近く有楽町線と大江戸線が使えるので、大変すばらしい所にあります。これはそもそも豊洲エリアが注目された理由そのものです。

■駐車場　　　235台（機械式）月額28,600円～33,000円
■バイク置場　30台/月額2,200円～3,850円
■駐輪場　　　772台/月額220円～330円
―――――――
■設　計　　　三井住友建設株式会社
■施　工　　　三井住友建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（小型犬or猫2匹迄・敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～3LDK（35.61㎡～82.40㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　コンビニローソン豊洲一丁目店
□１階　　　　くすりの福太郎豊洲一丁目店
□１階　　　　TSUTAYA豊洲店
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
利用時間8時～20時
□１階　　　　ラウンジ
□１階　　　　ペット足洗い場
□２階　　　　ガーデンスパ
□２階　　　　サウナ
□２階　　　　フィットネスルーム/利用時間6時～23時
□２階　　　　ラウンジ＆ベンダーコーナー
□２階　　　　トランクルーム/月額3,300円～4,400円
□２階　　　　ランドリールーム

0120-139-692 内覧予約・空室確認・初期費用お見積りなど、お気軽に
お問い合わせくださいませ。（※電話受付 24時間 年中無休）

※掲載情報が現況と異なる場合は、現況を優先させていただきます。
※各種キャンペーン情報は予告なく変更・終了する場合がございます。事前に必ず募集条件をご確認くださいませ。
※各部屋毎に敷金・礼金・キャンペーンの内容が異なる場合がございます。詳細は各部屋ページをご確認くださいませ。
※分譲マンションの場合、各所有者様毎に室内の内装・設備が変更されている場合がございます。
※分譲マンションの場合、建物自体が許可していても各所有者様毎に室内のペット飼育・SOHO 利用について禁止の場合がございます。
※各詳細については、メールまたはお電話にて、お気軽にお問い合わせくださいませ。

賃貸マンションやアパートの空室が埋まらないのには、理由があります。空室が増えてしまう要因はさまざまですが、その中でも代表的な理由を8つ紹介します。

①家賃が周辺相場よりも高い
家賃設定が周辺相場より高いと、入居者が入らず空室は埋まりません。多くの入居者は賃貸物件を探す際に、周辺の物件と賃料や条件面を比較して検討します。そのため同じような条件や立地の物件と比べて賃料が高いと、入居者に選ばれません。

賃料設定は非常に重要で、慎重に行なう必要があります。利回りをよくするために賃料設定を高めにしても、入居者が入らなければ意味がありません。同じ建物であっても部屋の向きや階数、間取りや広さによって細かく価格を設定する必要があります。賃料設定を行なう際には、管理会社ともよく相談するようにしましょう。

②初期費用が周辺相場よりも高い
賃料設定が妥当でも、初期費用が高ければ空室は埋まりません。賃貸アパート・マンションに入居する際には、敷金や礼金などが必要になります。物件にもよりますが初期費用は数十万にもなるため、入居者にとっては賃料と同じように重要な比較項目です。

空室を防ぐためには、賃料と同様に初期費用も周辺相場と合わせましょう。初期費用は地域によって慣習があるため、地域ごとの特性を踏まえて設定する必要があります。たとえば礼金は関東では1カ月が相場ですが、関西では2カ月程度と高い傾向にあります。賃料設定同様に、初期費用も管理会社に相談して決めましょう。

③外観や内装が古い
外観や内装が古い場合も、入居者が入りにくいでしょう。入居者は賃貸物件を決める際に、複数の候補物件を内覧して決める場合がほとんどです。ほかの候補物件と比べた際に、見た目や内装が古いと候補から外されてしまうかもしれません。

とくに水回りなどが古びていると、清潔感がなく敬遠されてしまいがちです。建物が古くなることは避けられませんが、定期的に修繕や外壁塗装、内装のリフォームなどを行なうようにしましょう。

④共有部分や廊下が整備されていない
共用部分や廊下などのメンテナンスも空室対策には重要です。ゴミ置き場や駐車場が雑然としていたり、エントランスにゴミが落ちてしていたりすると、不衛生な印象を与えてしまいます。入居者が集まらないだけでなく、既存の入居者の満足度も低下してしまうでしょう。

一般的に、賃貸アパートの日常的な清掃は管理会社が行ないます。管理契約の内容によっては清掃の頻度が少なかったり、管理会社が怠っていたりするケースも少なくありません。可能であれば定期的に物件を見にいくだけでなく、定期的に管理会社とも積極的にコミュニケーションをとるとよいでしょう。

⑤周辺に空き物件が多い
周辺に空き物件が多いと、空室が続いてしまう場合があります。周辺に空室が多いのであれば、そもそも賃貸ニーズの低いエリアである可能性が考えられます。駅からの距離が遠かったり、近くに嫌悪施設があったりする場合などは入居希望者から選ばれにくいでしょう。

また周辺の物件だけでなく、そもそも空室の多いアパートは避けられてしまう可能性があります。新築で入居者が集まっていないならともかく、空室の多い物件は何か悪い条件があるのではないかと思われるでしょう。あまりにも空室が多い場合は、大幅な賃料見直しも視野にいれましょう。

⑥設備が少ない・設備が古い
周辺の物件に比べて、設備が老朽化していたり、そもそも設備が揃っていなかったりすることも空室の要因です。入居希望者が物件を比較検討する際に、設備を重視する方も少なくありません。オートロックはもちろん、エアコンやウォシュレット、無料Wi-Fi、エアコンなどは多くの物件が備えています。

ほかの物件と同程度の設備が揃っていないと、候補から外されてしまうかもしれません。また設備が設置されていても劣化している場合は、注意が必要です。とくにキッチンやバスルームなどの設備は生活の中心となる設備のため、重視する方が多いです。これまで新しい設備に慣れている方だと、古い設備は避けられてしまうでしょう。

⑦入居者トラブルが多い
入居者トラブルが多いと、空室が増える要因になります。賃貸物件では騒音問題や異臭など、数多くのトラブルが発生します。入居希望者からすると、トラブルの多い物件は避けたいと思うでしょう。

また入居者トラブルが多発すると、既存入居者の満足度低下にもつながります。オーナーの中には面倒だからと言ってトラブルを放置してしまうケースも少なくありません。入居者トラブルは放置してしまうと長引いてしまい、悪い噂が広がってしまう場合もあります。トラブルが発生した場合は放置せず、毅然とした態度で解決に努めましょう。

⑧客付け力の弱い管理会社に任せている
入居者の募集は管理会社が行なうため、客付け力の弱い管理会社の場合は空室が増えてしまう場合があります。賃貸アパート経営がうまくいくかどうかは管理会社によるところも大きく、とくに客付けは重要です。通常入居者募集は大手のサイト登録などを通じて行ないますが、中には募集方法が悪い管理会社も少なくありません。

管理会社の募集方法が悪かったり、営業力がなかったりすると中々入居者を集められません。そのため家を貸す場合は、管理会社選びは非常に重要です。客付け力のある管理会社の選び方は、後ほど詳しく紹介します。

賃貸マンション・アパートの効果的な空室対策

賃貸マンション・アパートの空室が多くなった場合、何もしなくても空室が解消することは少ないでしょう。空室を埋めていくためには、入居者に選ばれるような対策をとる必要があります。ここでは効果的な空室対策について紹介していきます。

①募集条件の見直し
効果的な空室対策の1つが、募集条件の見直しです。周辺の物件に比べて、賃料設定や初期費用が高い場合は入居希望者の候補から外れてしまいます。賃料や費用などが高い場合は、募集条件を見直すことで候補物件から外れることを防げるでしょう。

賃料や初期費用の設定は、単に周辺物件に合わせるだけでなく、細かい分析が必要です。築年数や駅距離などの条件が同じでも、エアコンの有無などの設備や、建物の外観なども賃料に影響を与えます。おしゃれなデザイナーズマンションであれば、多少賃料が高くても若者を中心に希望者が増えるでしょう。賃料設定の際には「この家賃で自分が住みたいか」をベースに考えるとよいでしょう。

またネット検索されやすい賃料設定を意識することも重要です。現在では多くの入居希望者が、ネットで部屋を探します。ネット検索する際、家賃は「6～7万」というように条件を絞って検索されます。仮に家賃を7万2,000円に設定していた場合は、「6～7万」の検索結果には反映されません。このような場合は家賃を7万円、管理費を2,000円とすることで多くの検索結果に反映されます。

②フリーレントなど特典を付ける
フリーレントなどの特典を付けることも、空室対策には効果的です。フリーレントとは入居が決まって契約した後、一定期間の家賃を無料にするサービスです。元々はビルやテナントなどの商業系物件で活用されていた手法ですが、2000年ごろから賃貸アパート・マンションでも採用されるようになりました。

一般的には1～3カ月程度が多いですが、中には半年というケースもあります。入居者にとっては引っ越し費用や初期費用を抑えられるというメリットがあるだけでなく、オーナーからすればフリーレントを付けることで無理に賃料を下げる必要がなくなります。ほかの物件との差別化になるため、空室対策としての効果も大きいでしょう。

フリーレント以外にも、効果的な特典には次のようなものがあります。

・敷金・礼金ゼロ
・家具家電付き
・キャッシュバックやお祝い金
・新社会人キャンペーン

初期費用を抑えたり、特定の条件で割引したりすることで入居者にメリットが生まれます。このような特典があることで、競合物件に比べて優位性が生まれるでしょう。

③広告宣伝費（AD）を付ける
ADと呼ばれる広告宣伝費を付けることも、効果的な空室対策です。AD（広告宣伝費）とは入居が決まった際に、オーナーが賃貸を仲介してくれた業者に払う手数料のことです。仲介業者にとってADはそのまま利益に直結するため、ADの有無が仲介会社の活動量に直結すると言っても過言ではありません。

一般的に仲介会社の報酬は仲介手数料ですが、仲介手数料の上限は賃料の1か月分と宅地建物取引業法で定められています。そのため仲介会社の立場からすると、ADのある物件とない物件では、成約した際の利益が大きく違うことになります。ADを付けることで仲介者会社の中での優先順位が高まり、入居者が決まりやすくなるでしょう。

ADには、法的な規制などはありません。そのためオーナーと仲介会社の協議によって決まりますが、一般的には賃料の1カ月分という場合が多いでしょう。しかし地域による商慣習もあり、札幌では2カ月がスタンダードです。ADを付ける際には、仲介会社と協議しながら決めるようにしましょう。

④外壁リフォーム・室内リフォーム
外壁や室内のリフォームは、空室対策の有効な手段です。入居希望者が物件を見る際の第一印象は、外壁や内装の見た目で決まると言ってもよいでしょう。内覧に訪れた際、まずは外観を見て、その後室内を確認します。外観や室内を初めて見たときに、綺麗で清潔感があれば多くの方が住みたいと思うでしょう。

また外壁塗装などのリフォームの効果は、空室対策だけではありません。外壁塗装を行なうことで建物を雨や紫外線から守り、劣化を防げます。室内リフォームも同様に定期的に行なうことで、壁紙や水回りの老朽化を防ぐ効果があるでしょう。

リフォームではなく、リノベーションを行ない付加価値を高める方法も有効です。リフォームとリノベーションに明確な定義はありませんが、リフォームが「原状回復のための修繕」であることにたいし、リノベーションは「機能や価値を高める改修」です。「2つの部屋を繋げて大きなリビングを作る」のようなリノベーションを行なうことで、賃料の改善も期待できます。

⑤客付けの強い管理会社に依頼する
客付けの強い管理会社へ変更することも、空室対策の1つです。賃貸経営・マンションを貸す場合の管理会社はパートナーとも言える存在で、日常的な清掃など管理会社の果たす役割は非常に多いです。その中でも重要な役割の1つが、入居者の募集と言えます。

物件に大きな問題がないのに空室が続く場合は、管理会社に問題があるかもしれません。入居者への内覧の案内や物件の詳細な提案などは管理会社の担当が行なうため、管理会社によって入居者の募集にはどうしても差がでます。また管理会社のメンテナンスが行き届いていなければ、廊下やエントランスなども汚れが目立ってしまうでしょう。清潔感のない物件だと、見た目の印象も悪く検討候補から外れてしまうかもしれません。中々空室が埋まらない場合は、管理会社の変更も検討しましょう。

⑥共有部分の定期清掃
共用部分を定期的に清掃して、綺麗にしておくことも空室対策になります。入居希望者が物件を選ぶ際には内覧しますが、その際は部屋だけでなく共用部分も見ています。むしろ室内よりもエントランスや廊下などは先に目に入るため、汚れているといくら室内が綺麗でも悪い印象を持ってしまうでしょう。

共用部分が汚れていると入居希望者だけでなく、住人の満足度が下がってしまい空室を増やしてしまう可能性もあります。管理会社とも連携しながら、共用部分を清潔に保っておくことは賃貸経営では重要なポイントです。

共用部分の清掃を行なう際、気をつけたいポイントは次の通りです。

・駐輪場の自転車が乱雑に置かれていないか
・階段や廊下にゴミやとほこりが溜まっていないか
・ゴミ置き場のゴミが散乱していないか
・植栽が伸び放題になっていないか、雑草が生えていないか

共用部分を清掃するコツは、入居者の目線になることです。「自分で住みたいと思える物件か」、「この物件を内覧したら、どう思うだろうか」を意識して清掃することで、細かいところまで清掃が行き届くでしょう。

⑦間取りを変更する
入居者のニーズに合わせて、間取りを変更することも有効な空室対策の1つです。間取りを変更する際には、立地状況を踏まえて周辺のニーズに合っているかを意識しましょう。たとえば、郊外の住宅街にある物件であればファミリー向けの部屋の需要が高いです。物件の間取りが1Rや1DKであれば、自然と入居希望者は限られるでしょう。間取り変更で2つの部屋を1つにして、ファミリー向けの間取りにすることで入居希望者の増加が期待できます。

古い物件であれば、最近の入居者ニーズに合わせた間取り変更も有効です。90年代ごろまでに建築された物件は1DKや2DKという間取りが多くありますが、現在ではあまり人気がありません。ダイニングとキッチンが独立しているDKは、どうしても一つひとつの部屋が狭くなってしまいます。ちゃぶ台や布団など和式家具が中心であれば問題ありませんが、ソファやベッドなどの大きい家具には向きません。

そのため現在では1DKよりも解放感のある1Rの方が好まれる傾向にあります。物件をネットで検索する際も、希望間取りを「1R」や「1LDK」と絞る方も少なくありません。「1DK」と聞いただけで、古い物件と感じてしまう方も多いでしょう。リノベーションによって1DKを1Rや1LDKにすることで、入居希望者の分母を大きく広げられるでしょう。

⑧人気設備の導入
人気設備の導入も、空室対策には効果的です。入居希望者が物件を検討する際には、賃料や築年数・間取りなどと同じくらい設備を比較します。賃料が同じくらいの物件であれば、人気設備が導入されている物件が選ばれるでしょう。

一口に人気設備と言ってもさまざまですが、単身向け・ファミリー向け問わず人気の設備がインターネットの無料利用です。インターネット環境を自分で揃えようと思うと数千円～1万円/月程度かかるため、インターネット無料の物件は周辺相場より多少高くても入ると言われています。とくに単身者向けの物件の場合は、1Gbps以上の高速インターネットが利用できると競争力が増すでしょう。

ほかにも人気の設備には次のようなものがあります。

【単身者向け】
・エアコン
・モニター付きインターホン
・エントランスのオートロック
・温水洗浄便座
・独立洗面台
・宅配ボックス

【ファミリー向け】
・エアコン
・エントランスのオートロック
・お風呂の追い炊き機能
・ガスコンロ（2口または3口）
・システムキッチン
・宅配ボックス

単身・ファミリー向け問わずニーズが高いのは、エントランスのオートロックや宅配ボックスです。とくに宅配ボックスはコロナ禍以降ネットショッピングを利用する方が増えており、人気の高い設備です。

⑨ペット飼育可能にする
ペット飼育を可能にすることも、有効な空室対策の1つです。ペット飼育が可能な賃貸物件は、多くありません。そのためペットを飼っている方が引っ越すとなると、少ない選択肢から選ぶことになります。中には多少条件が悪くても、ペット飼育可能な物件を選ぶ方もいます。

すでにペットを飼っている入居者の方にとっては、引っ越し先があまりないため、退去を防ぐ効果もあるでしょう。ペット飼育を可能にすることで物件に競争力が生まれ、賃料を高く設定できる効果もあります。

ただしペット飼育可能にする場合は、既存の入居者への配慮は欠かせません。入居者の中には鳴き声などに不快感を抱く方もいるため、事前に承諾をとっておく必要があるでしょう。またペット飼育OKにすると、室内はどうしても汚れやすくなってしまいます。壁紙をひっかいたり、マーキングで汚してしまう場合もあります。原状回復費用を確保すための敷金を多めにするなどの対策をとっておきましょう。

⑩内見用の鍵を現地に設置する
入居者が内覧する際の鍵を現地に設置することも、空室対策になります。空室を埋めるためには、できるだけ多くの方に内覧してもらう必要があります。内覧する室内の鍵を管理会社やオーナーが保管していると、内覧の都度対応しなければなりません。時間の都合がつかず、せっかくの内覧のチャンスを逃してしまうこともあるでしょう。

暗証番号付きのキーボックスなどを設置して、現地に鍵を置いておくことで入居希望者が直接内覧できるようになります。せっかくの内覧希望を無駄にすることがなくなり、入居率アップが期待できます。

やらない方がいい空室対策

空室を埋めるための対策であっても、やらない方がよい場合もあります。せっかく対策をしても逆効果になってしまう場合もあるため、ここで紹介するような対策には注意しましょう。

周辺相場よりも安く家賃を設定する
空室が続くと家賃を下げてしまうオーナーも多いですが、安易な賃料引き下げを行なってはいけません。賃料を一度下げてしまうとその後上げることは簡単ではなく、長期的には大きな収益を逸してしまうことになります。賃料が下がると利回りも下がってしまうため、不動産を売却する際も価格が下がってしまいます。

築年数が古くなると物件の競争力が低下するため、ある程度の賃料下落は避けられません。しかし賃料を下げることは物件の魅力のなさを認めることです。安易に賃料を下げるのではなく、築年数の古さをカバーする対策を行ないましょう。新しい設備を導入したり、ペット飼育を可能にしたりすることで、物件の競争力を上げられます。

入居者へ経済的なメリットをアピールするのであれば、フリーレントを採用したり入居者キャンペーンを行なうといった方法もあります。賃料を下げてしまうとその後の収入を下げてしまいますが、フリーレントやキャンペーンであれば一時的な出費です。やむを得ず賃料を下げる場合でも、周辺相場を大きく下回らないようにしましょう。

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賃貸経営にとって、賃料を設定するプロセスは経営を成功に導く上で非常に重要です。通常、賃料の設定にあたっては賃料査定を行います。これは、不動産会社に物件が市場…
外国籍や水商売可能など、入居者条件の緩和
あまりに空室が続くからと言って、入居条件を緩和することはおすすめできません。たとえば外国人の方や、高齢者、水商売の方などを受け入れれば一時的に空室が埋まる可能性はあるでしょう。しかし入居条件を緩和する場合は、どのようなリスクがあるかを想定しておく必要があります。

外国籍の方に賃貸したものの、家賃を滞納されたまま帰国されてしまうケースもあります。高齢者や水商売の方は、家賃を支払い続ける能力をよく確認しましょう。家賃の滞納だけでなく、騒音やマナーの悪さで近隣トラブルが発生してしまう可能性もあります。入居条件を緩和することは予期せぬトラブルの要因になることを、認識しておきましょう。

またさきほど有効な空室対策としてペット飼育を可能にする方法を紹介しましたが、慎重に行なわなければ失敗してしまう可能性があります。元々ペット不可の物件をペット飼育OKにすると、既存の入居者には迷惑がかかってしまうかもしれません。マーキングで共用部分が臭くなってしまうなど入居者にとっては逆効果になる可能性もあるため、飼育ルールを明確に決めるなど、慎重に行なう必要があります。

こだわりすぎたリノベーション
リノベーションは空室対策に有効な手段と言えますが、こだわりすぎたリノベーションはおすすめできません。空室が続く要因として物件自体に問題がある場合も多く、とくに築年数が経過した物件であれば室内の老朽化は避けられないでしょう。リノベーションすることで物件の魅力が上がり、空室が埋まる可能性も高まります。

しかし過度なリノベーションは、多額の出費が必要です。リノベーションによって室内が綺麗になれば空室は埋まるかもしれませんが、期待するほど賃料は上がらないかもしれません。またいくら費用をかけてリノベーションをしても、広告に記載される築年は変わりません。リノベーションにあまり費用をかけすぎてしまうと、費用が回収できず収益を悪化させてしまう可能性があります。リノベーションは対費用効果を意識して行ないましょう。

よくある質問

賃貸マンション・アパートの空室対策における、よくある質問を紹介します。

質問①できる限り空室を出さない対策が知りたい
最も効果的な空室対策は、退去者を出さないことです。できるだけ長く住んでもらうことで、空室を減らし収益力の悪化を防げます。退去者を減らすための具体的なアイディアには、次のようなものがあります。

・入居者とコミュニケーションをとる
・管理会社との連絡をとりやすくする
・長期入居者特典を付ける

入居者の不満として多いのが、何かあった際に管理会社にすぐに連絡がつかないことがあります。オーナーが普段から入居者とコミュニケーションを良好にしておけば、いざというときにも相談しやすいでしょう。また管理会社への連絡先などを徹底しておくことで、入居者の安心感にもつながります。ほかにも、長期入居者特典などのキャンペーンも有効な手段です。長く住んでいる方に商品券や家具・家電などをプレゼントしたり、更新料を無料にする方法などもあるでしょう。入居者の満足度を上げることで、空室を防げます。

質問②募集を依頼する不動産会社はどのような基準で選べばいい？
空室を発生させないためには、募集を依頼する不動産会社選びが重要です。ここでは不動産会社の選び方を紹介していきます。

客付け力のある不動産会社
管理を依頼する不動産会社を選ぶ基準の1つが、客付け力です。客付け力とは空室の部屋に入居を成約させる能力のことで、賃貸不動産業の収益に直結します。客付け力があるかどうかは、不動産会社の管理物件の入居率をチェックするといいです。

管理を依頼しようとしている物件が所在するエリアで、入居率が95%を超えていれば客付け力があると言えるでしょう。また不動産サイトや、最近ではSNSを活用した集客も増えています。不動産会社がどのようなツールで客付けを行なっているかも合わせて確認しておきましょう。

管理実績のある不動産会社
管理戸数の多さも、重要なポイントです。管理戸数が多ければ多いほど、管理のノウハウや実績を持っています。客付けだけでなく入居者トラブルや賃料の延滞などが発生した際にも、しっかりと対応してくれるでしょう。

また管理戸数が多ければ、それだけ管理業務を担っている社員が多いと言えます。急なトラブルやクレームなども、後回しにすることなくしっかりと対応してくれるでしょう。修繕を行なう際にも、管理戸数の多さを活かして複数の物件をまとめて修繕すれば、工事単価を下げられます。

管理戸数が多い不動産会社であれば、空室対策のノウハウも期待できます。物件ごとの特性やエリアの特徴なども踏まえたうえで、具体的な空室対策を提案してくれるでしょう。単純に賃料の値下げだけでなく、人気設備の導入やリフォームなど具体的な対策を提案してくれる不動産会社を選びましょう。

レスポンスが早い管理会社
レスポンスの早さも、不動産会社を選ぶ際には重要です。水回りのトラブルや、入居者同士のトラブルなど、賃貸物件のトラブルには迅速な対応が求められます。急なトラブルに迅速に対応してくれるかどうかで、入居者の満足度は大きく変わるでしょう。急なトラブルに対応できないと二次クレームが発生するだけでなく、入居率の低下にもなりかねません。

また担当者のレスポンスの速さも重要です。管理を依頼すると物件ごとに担当が決められ、日常のコミュニケーションは担当と行ないます。賃貸経営は長期間にわたるため、担当のレスポンスの速さや対応の良さも確認しておくとよいでしょう。

住宅ローン控除は、住宅を取得してから一定の期間、所得税や住民税が控除される制度です。

この控除を受けるためには、納税者本人または生計を一にする配偶者や扶養親族などが、対象となる住宅に実際に居住していることが条件となります。
しかし、海外赴任が決まった場合、この居住要件を満たせなくなる可能性があり、この控除が受けられなくなるのではないかと心配になるところです。

家族全員で引越しした場合は住宅ローン控除は受けられない
家族全員で海外に渡った場合、日本国内に生計を一にする親族が住んでいないため、住宅ローン控除の要件を満たさなくなり、その年の控除を受けられなくなります。
住宅ローン控除の適用要件は、控除を受ける年の12月31日まで引き続き、納税者本人または生計を同じくする配偶者や扶養親族等が、対象となる住宅に実際に居住していることです。

したがって、海外赴任で家族全員が日本から離れ、対象住宅に誰も居住者がいなくなれば、この居住要件を満たせなくなるため、その年の住宅ローン控除は受けられなくなります。
夫婦と子供全員で海外に永住する場合はもちろんのこと、単身赴任者でも国内に扶養親族がいない場合は、住宅ローン控除の適用対象から外れてしまいます。

留意すべきは、単に国外に住所を移したということだけでなく、家族全員で対象住宅を実際に不在にしてしまうことが問題となる点です。
例えば、単身赴任者であっても、家族が対象住宅に住み続けていれば控除は維持できますが、家族全員で一時的にでも住まなくなれば、その年の控除は受けられなくなります。

また、生計を同じくする親族の範囲にも注意が必要です。
別居の親族や扶養から外れた子供など、生計を一にしていない親族の住居は居住要件を満たしません。
住宅ローン控除を受けられるのは、納税者本人または配偶者・扶養親族など、生計を同一にする親族のみが対象となります。

このように、家族全員で海外移住する場合、居住実態と生計の同一性の両面から、住宅ローン控除の適用要件を満たせなくなってしまうのです。
大切な節税メリットを失わないためにも、事前に専門家に相談して適切な対応をとることが重要になります。

海外赴任中でも単身赴任なら条件付きで住宅ローン控除を受けることができる
一方、単身で海外赴任となり、配偶者や扶養親族などの生計を一にする親族が日本国内の対象住宅に住み続ける場合は、
住宅ローン控除の適用要件を満たし続けられる可能性があります。

ただし、単に単身赴任であれば良いというわけではなく、以下の2つの条件を両方ともクリアする必要があります。

条件①2016年4月1日以降に住宅を取得していること
単身で海外赴任した際に住宅ローン控除を受けられるかどうかは、住宅の取得時期が大きな分かれ目となります。
2016年3月31日以前に住宅を取得していた場合、海外赴任すると同時に住宅ローン控除の適用要件を満たさなくなってしまうため、この点には注意が必要です。

この条件が設けられた背景には、2015年度の税制改正があります。
2015年度の改正前は、単身赴任でも海外に居住する本人自身が住宅ローン控除の適用対象から外れてしまう制度でした。
つまり、家族が国内にいたとしても、本人が海外にいれば控除を受けられませんでした。

しかし、2015年度の税制改正により、この適用要件が大きく変更されました。
改正後は、海外在住の本人ではなく、生計を同じくする家族が日本国内の対象住宅に居住していれば、住宅ローン控除の適用を受けられるようになったのです。

ただし、この新しい制度の適用は、2016年4月1日以降に取得した住宅が対象となりました。
それ以前の2016年3月31日以前に取得した物件については、従来の制度、つまり海外赴任者本人が適用対象から外れてしまう従来の制度が適用されてしまうのです。

つまり、単身で海外赴任した場合、2016年3月31日以前に取得していた住宅については、
家族が国内に残っていたとしても、本人が海外に居住することで住宅ローン控除の適用要件を満たせなくなってしまうという厳しい取り扱いがなされるのです。

このように、単身赴任時の住宅ローン控除適用は、住宅取得時期によってまったく異なる制度が適用されます。
2016年3月31日が大きな区切りとなっているため、自身の住宅取得時期を確認し、確実に控除を受けられるよう対応する必要があります。

条件②生計を一にする親族が住み続けること
単身で海外赴任した際に住宅ローン控除の適用を維持するためには、生計を一にする配偶者や扶養親族などの親族が、
納税者が不在の間も引き続き、対象住宅に実際に居住し続けることが必要不可欠な条件となります。

単に住民票上の住所が対象住宅になっているだけでは不十分で、親族が実際にその住宅で生活し、生活の本拠を置いていることが求められます。
つまり、家族全員が一時的にでも対象住宅を不在にしてしまえば、この条件を満たせなくなり、住宅ローン控除の適用を受けられなくなってしまいます。

この条件が課される理由は、住宅ローン控除の根本理念が、「居住用の自宅を持つこと」を税制面から後押しするためです。
住宅ローン控除は、自分や家族が実際に住む居住用住宅の取得を支援する制度なので、誰も居住していない住宅については、控除する必要性がないと考えられているのです。

実際に家族が対象住宅に居住し続けていることを確認するため、税務署では家族の住民票の確認や実地調査なども行う場合があります。
厳格に審査されるため、単に住民票上の住所が対象住宅になっているだけでは要件を満たせません。

さらに、生計を一にする親族の範囲にも注意が必要です。
生計を同一にしている配偶者や扶養親族であれば居住を求められますが、別居している親族や扶養から外れた子供など、生計を一にしていない親族の居住は認められません。

このように、単身赴任時の住宅ローン控除適用要件は厳しく、住宅取得時期に加えて、家族構成や生活実態まで細かく確認されます。
大切な節税メリットを確実に維持できるよう、適切に対応することが重要です。

家族全員で引越ししても、帰国後に住宅ローン控除が再適用できる

家族全員で海外に渡り、住宅ローン控除がはずれたとしても、その後に日本国内の同じ住宅に戻った場合、適切な手続きを行えば、住宅ローン控除を再度受けられるようになります。

住宅ローン控除の再適用を受けるための条件
帰国後に住宅ローン控除の再適用を受けるには、出国前と帰国後にそれぞれ所定の手続きを行う必要があります。
出国前と帰国後に必要な手続きは以下のとおりです。

出国前の手続き
海外赴任に伴い住居を離れる前に、以下の書類を居住物件の所在地を管轄する税務署長に提出する必要があります。

（1）「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」
この届出書には以下の事項を記載する必要があります。
・届出者の氏名・住所(国内に住所がない場合は居所)
・給与等の支払者の名称・所在地
・居住しなくなる事情の詳細
・居住しなくなる年月日
・居住しなくなった後の居住場所・給与支払者
・対象住宅の最初の居住開始年月日
・その他参考事項(一時的な住宅の用途、再入居予定日など)

（2）税務署から交付された「年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書」および「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」の未使用分

上記書類を居住を止める日までに提出する必要がありますが、提出が遅れた場合でも、やむを得ない事情があると税務署長が認めれば、後日提出することで住宅ローン控除の再適用を受けられる可能性があります。

帰国後の手続き
日本に帰国後、以前と同じ住宅に再入居したら、住宅ローン控除の再適用を受けるための手続きが必要です。

（1）再適用を受ける最初の年の確定申告書に、住宅借入金等特別控除を受ける金額に関する記載をすること。
（2）上記に加え、以下の書類を添えて提出すること。
・住宅借入金等特別控除の計算に関する明細書（（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書）
・金融機関から交付を受けた「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」

確定申告書にこれらの書類を添付し、海外から帰国し生活拠点を日本に移した経緯を税務署に説明することで、住宅ローン控除の再適用要件を満たすことを確認してもらえます。
書類の添付がない場合でも、やむを得ない事情があると認められれば、後日書類を提出することで再適用を受けられる可能性があります。

適用要件を満たせば、その年から住宅ローン控除を再開できますが、再入居した年に一時的に賃貸に出していた場合は、翌年から再適用を受けることができます。

期限に注意が必要で、通常は翌年3月15日までに確定申告を済ませる必要があります。
書類の準備や要件確認、申請には手間がかかるため、早めに対策を立てましょう。

よくある質問

最後によくある質問に回答していきます。

海外赴任中だけ住宅ローンのまま賃貸に出すことは可能か？

海外赴任の際によく聞かれる質問に、「海外赴任中だけ住宅ローンのまま賃貸に出すことは可能か?」というものがあります。
この質問への回答には、原則と例外の両面があります。

原則住宅ローンのまま貸し出すことはできない
まず原則として、住宅ローンを利用して購入した物件を、第三者に賃貸することはできません。

住宅ローンは、居住用不動産の取得資金として、住宅購入者個人に対して金融機関から融資されるものです。
つまり、借り手が自ら居住することが大前提となっているのです。

そのため、住宅ローンの契約条件として、「借主または同居の親族が居住すること」が明記されていることがほとんどです。
契約違反となれば、金融機関から住宅ローンの契約を解除されるリスクがあります。

加えて、住宅ローンを利用すると、税制面での優遇措置である「住宅ローン控除」の適用を受けられます。
しかし、この控除は本人または家族が実際に居住していることが前提とされています。
賃貸の場合は居住要件を満たせないため、不適切な受給と見なされてしまいます。

このように、住宅ローンの利用目的は、借主自身の居住を想定しているため、第三者への賃貸は想定されていません。
そのため、ローン契約を遵守し、節税メリットを適切に受けるためにも、原則として住宅ローンで購入したマンションを貸すことはできないのが実情です。

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例外的にできるケースも
ただし、一時的な留学や単身赴任など、一定期間に限っては、融資会社から承認を得れば、住宅ローンのままマンションを賃貸に出すことが可能なケースもあります。

住宅ローンを利用した物件の賃貸は原則NGですが、借主の状況によっては例外的に許可される場合があるのです。
具体的には、借主本人が一時的に不在となるものの、後に必ず自ら居住する予定がある場合などが想定されます。

例えば、単身で数年間の海外赴任や、子供の海外留学などで、一時的に住宅を空けざるを得ない状況でも、
融資会社に説明し承認を得れば、その間だけ賃貸が認められる可能性があります。

ただし、永久的に不在となるような場合や、帰国する予定がない場合は認められません。
あくまでも一時的で、かつ自己居住を前提としている必要があります。

また、融資会社の判断で、賃貸可能期間に一定の上限が設けられたり、賃貸による収入から一部徴収されたりする場合もあります。

つまり、ローン契約の精神に反しない範囲で、融資会社の理解が得られれば、例外的に一時的な賃貸が認められる可能性はあるということです。
ただし、事前の承認が必須であり、勝手には家を貸すことはできませんので注意が必要です。

賃貸に出すなら減価償却として節税も可能
住宅ローン契約上、一時的な賃貸が例外的に認められた場合、それに伴い発生する賃料収入から必要経費を差し引いた残りの金額が、不動産所得として課税対象となります。

その際、毎年の減価償却費を必要経費として計上することで、節税を図ることができます。
減価償却費とは、建物が年数の経過とともに価値を失っていく分を、費用として認められる制度です。

具体的には、建物の取得価額を耐用年数で割った金額が、毎年の減価償却費となります。
この金額を必要経費に計上できるため、課税対象となる不動産所得から控除され、結果的に支払う税金が減額されるのです。

例えば、取得価額4,000万円の住宅を40年の耐用年数で割ると、毎年の減価償却費は4,000万円÷40年=100万円になります。
賃料収入が年200万円で、修繕費など他の必要経費が30万円の場合、不動産所得は200万円-30万円-100万円=70万円となり、
70万円分の所得に対してのみ税金がかかることになります。
※上記は減価償却の考え方がお伝えしやすいように記載しており、実際はもう少し複雑となりますことにご留意ください。

このように、例外的に賃貸が認められた場合、減価償却による節税を適切に活用することで、確実に節税対策ができます。
ただし、計算は複雑で制度も変更があるため、取得価額や再調達価額の査定、耐用年数の見積もりなど専門家に相談するのがベストです。

また、長期にわたる賃貸となる場合は、不動産収入からの課税の問題もあり、節税対策として別の選択肢を検討する必要もあります。
状況に合わせて、最善の手段を見極めましょう。

不動産の賃貸管理とは、賃貸物件を運営するうえで必要になる入居者や建物の管理にかかわる業務のことをいいます。賃貸アパートやマンションを賃貸に出すうえで、賃貸管理業務は欠かせません。

賃貸管理はオーナー自らが行う場合もあれば、管理会社に委託する場合もあります。管理業務の内容はさまざまですが、大きく「建物管理」と「入居者対応」にわかれます。それぞれの業務の内容について、見ていきましょう。

賃貸管理の主な業務【建物管理】

建物管理は、名前の通り建物全体を管理する業務のことです。賃貸物件を長く安定的に運営するためには、建物の適切な管理は欠かせません。とくに築年数が古くなると老朽化する箇所が増えてくるため、適切な修繕を行わなければ入居者の満足度が低下してしまうでしょう。

また廊下やエントランスなどの共用部分が汚れていたり、ごみ捨て場が散乱していたりすると、建物全体のイメージが悪くなり入居者希望者も増えません。建物管理を定期に行うことで、建物の価値を維持して収益を安定させられます。

建物全体の管理
具体的な建物管理における業務には、次のようなものがあります。

・共用部分の定期清掃やごみの管理
・設備や建物の点検・修繕
・長期修繕工事の実施

廊下やエントランスなどの共用部分は常に清潔に保つ必要があります。ごみ捨て場が荒れないように、ごみ捨てルールを決めて周知することも必要です。自転車置き場や草木の手入れなども、定期清掃には欠かせません。
建物を綺麗にしておくことで、入居者の満足度低下を防ぐだけでなく、新規の入居希望者も集まりやすくなるでしょう。

また、消防設備やエレベーターなどの点検・修繕も重要です。
とくに消防設備など法律で義務付けられている点検は必ず行い、結果にもとづいた修繕を実施しなければいけません。

定期的な修繕に加えて、10～30年という長期的なスパンでの修繕計画も行っていく必要があります。
外壁塗装や屋上防水など大規模な修繕は費用もかかるため、定期的に資金を積み立てていく必要があるでしょう。

賃貸管理の主な業務【入居者対応】

入居者対応は建物管理と違い、入居者に対する管理業務のことをいいます。賃貸運営では入居者が入らなければ、収益は生まれません。そのため入居者管理は収益に直結する、重要な業務といえるでしょう。

入居者対応における具体的な業務には、次のようなものがあります。

・入居者の募集
・入居審査
・契約手続き
・入居中のトラブル・クレーム対応
・退去立ち会い
・クリーニング費用の清算

それぞれの業務の内容を見ていきましょう。

入居者の募集
入居者対応の中でも重要な業務の1つが、入居者の募集です。賃貸不動産で収益を生むためには、入居者を見つけて借りてもらう必要があります。そのため早く入居者の募集を行って、空室を埋めていくことが重要です。

不動産オーナーが自分で入居者を集めることは、簡単ではありません。
そのため賃貸仲介を行っている業者に依頼して、入居者を募集することが一般的です。

依頼された不動産会社はインターネットや広告・SNSなどをつかって入居希望者やテナントを集め、物件の間取りなどの詳細を伝えて提案を行います。

入居審査
安定した収益を確保するためには、入居審査が欠かせません。
いくら入居者を見つけても、家賃の支払い能力のない人であれば収益も安定しないでしょう。
そこで行われる業務が、「安定して貸せる人かどうか」を見極める、入居審査です。

入居審査は保証会社が行う場合と、オーナーと管理会社が行う場合があります。保証会社を付けておけば保証会社が審査を行い、延滞が発生した場合は保証会社が立て替えてくれます。オーナーにとっては保証が付く安心感があるため、保証会社を採用するケースが多いでしょう。

保証会社を利用しない場合は、管理会社とオーナーが相談して審査を行います。勤務先や収入、属性面などを見て、賃料の支払いに問題のない人物かどうかを見極めます。また管理会社によっては連帯保証人に直接連絡して、保証意思を確認するケースもあるでしょう。

契約手続き
入居者の審査が無事に終了したら、契約手続きを行います。
契約書を作成して、重要事項説明を実施、鍵の受け渡しを行います。

また新規の契約手続きだけでなく、更新手続きも管業務の1つです。
一般的に契約期間は2年で締結される場合が多く、期間満了ごとに更新手続きを行わなければなりません。
更新の際には賃料の交渉を求められるケースも多く、オーナーや管理会社が代行して賃料交渉を行うことになります。

入居中のトラブル・クレーム対応
入居者同士のトラブルや、クレーム対応は賃貸管理における重要な業務です。
騒音問題やごみ捨てルール、水漏れのような設備不良など、賃貸物件ではさまざまなトラブルが発生します。
トラブルが発生した際には、一つひとつ丁寧に対応しておかないと、入居者の不満がつのり退去の要因にもなりかねません。

トラブルやクレームへの対応は初動が重要なため、24時間対応する必要があります。
オーナー自身が対応するか、管理会社に依頼することになりますが、管理会社によってはクレームなどへの対応が悪い場合もあります。

管理会社に委託する場合は普段からよくコミュニケーションをとって、トラブル対応への徹底などを打ち合わせしておくようにしましょう。

退去立ち会い
入居者の退去が決まったら、最終的に立ち会いを行います。引っ越しが終わりすべて荷物を運び出した状態で、入居者と一緒に室内の立ち会いを行い、鍵を返してもらう、という流れです。

退去の立ち会いでは部屋の破損・汚れなどを一緒にチェックして、借主の負担での原状回復が必要かどうかを確認します。たとえば喫煙による壁紙の変色であれば、借主に費用負担を請求できる場合もあります。後々のトラブルを防ぐためにも、立ち会いで責任を明確にすることは重要です。

立ち会い時に確認する主な項目には、次のような内容があります。

・喫煙による汚れや臭いの付着
・壁紙や床の汚れや破損
・水回りの汚れ（水垢など）
・網戸やサッシの破損や汚れ
・備え付けエアコンや温水洗浄便座の故障
・照明器具や換気扇の作動状況
・畳の破損、汚れ

クリーニング費用の精算
入居者が退去した後は、クリーニングや原状回復工事を行います。各業者へ工事やクリーニングの依頼を出し、費用の清算までを行います。費用の清算では借主が負担する場合もあれば、オーナーが負担する場合もあるでしょう。

賃貸管理の形態は3種類
賃貸の管理形態には、次の3つがあります。
・自主管理
・管理委託
・サブリース
それぞれの管理形態の特徴や、メリット・デメリットを見ていきましょう。

自主管理

自主管理とは、管理会社などに委託しないでオーナー自らが管理業務を行うことをいいます。
「建物管理」と「入居者対応」すべてをオーナー自身が行うため、管理戸数が多いと対応しきれない場合もあるでしょう。
そのため一般的には、管理戸数があまり多くない場合や、遠方の物件がない場合に選ばれることが多い手法です。

自主管理を行うためには、多くの時間を賃貸管理業務に割く必要があるため、不動産賃貸専業オーナーが向いています。自分で管理することで入居者とのやり取りが発生するため、コミュニケーションを楽しみたい方も自主管理はおすすめです。イベントを開催するなど、地域コミュニティを醸成する場所として賃貸物件を活用し、楽しみながらコミュニケーションを構築することも可能です。

自主管理のメリット
自主管理のメリットには、次のようなものがあります。
・管理手数料を節約でき、収益性が高まる
・入居者との信頼関係が構築できる
・住民トラブルや入居者の不満・悩みに気づきやすくなる
・不動産管理に必要な知識を習得できる

自主管理の一番のメリットは、収益性が高まることでしょう。
管理会社に管理を委託した場合、賃料収入の3～5％の管理手数料が必要になりますが、自主管理であれば無料です。
管理手数料は毎月発生するため、オーナーからはコストとして認識されやすく削減したいと考える方は少なくありません。
利益を追求するのであれば、自主管理を行うのもよいでしょう。

自主管理ではオーナー自ら入居者交渉も行うため、信頼関係が構築しやすい点も魅力です。
入居者からすればオーナーの顔が見えていれば何かあったときにすぐ相談できるため、安心感もあるでしょう。
入居者との信頼関係が構築できれば、入居者が抱えている不満や、トラブルにも早い段階で気が付けます。
不満やトラブルを未然に防げれば、入居者の退去を防ぐことにもつながります。

自主管理を行うことで、オーナー自身が不動産管理業務に精通できることもメリットです。
不動産賃貸業として拡大していくのであれば、管理業務における知識の習得は欠かせません。
自主管理には宅建士などの資格が必要なわけではないため、不動産オーナーとして経験を積みたい方にも向いているでしょう。

自主管理のデメリット
自主管理のデメリットには、次のようなものがあります。
・煩雑な管理業務をすべて行う必要がある
・夜間や休日のトラブルにも対応しなければならない
・管理が行き届かなくなり、資産価値が低下してしまう
・入居者に気をつかう必要がある
・不動産市況や賃料相場などを勉強する必要がある

自主管理では、入居者との契約手続きや賃料入金の管理、共用部分の清掃やトラブル対応など、煩雑な管理業務をすべてオーナー自身が行わなければいけません。
とくに入居者トラブルや設備の故障などは、休日・夜中でも発生する可能性があります。
そのため本業との兼ね合いは難しく、専業大家でなければ自主管理は難しいでしょう。

また、管理が不慣れで建物のメンテナンスが行き届かなければ、建物の資産価値を下げてしまいます。
共用部分の定期的な清掃はもちろん、各種の点検や修繕・長期的な修繕計画などを行わなければ、建物は劣化してしまうでしょう。

自主管理では入居者の顔が見えている点がメリットではあるものの、一方で入居者に対して気をつかう場面もあるでしょう。とくにオーナー自らが賃貸物件に居住していると、常に入居者と1つ屋根の下にいることになります。
オーナーにとっては入居者と一定の距離を保ちたいという方もいるため、自主管理が向かない場合もあるでしょう。

賃貸物件を自主管理することは、賃貸事業の経営を行うことです。そのため不動産市況や経済動向などの知識が必要になりますし、周辺の賃料相場や競合物件の稼働状況などのマーケティングも必要になるでしょう。保険などの周辺知識も必要ですし、最近ではSNSやアプリを使用したサービスも増えています。賃貸事業に関するあらゆる知識を習得する努力が必要なことも、デメリットといえるでしょう。

管理委託

管理委託とは、オーナーが管理会社に委託して管理業務を行ってもらう手法です。
管理委託には、管理業務のすべてを委託する「全部管理委託」と、一部の作業のみを委託する「一部管理委託」があります。一部管理委託では清掃業務のみを外部の業者に依頼したり、またはオーナー自身が行ったりするケースがあります。

管理委託では管理会社にすべてを任せるため、オーナーの手間はかかりません。
そのため不動産賃貸業のほかに、本業のある兼業オーナーには向いているでしょう。

また、遠方に物件を持っている場合も、自主管理は難しく管理委託を採用することが多いでしょう。
地元の企業に依頼することで、地域特性を生かした運営を行ってくれます。

管理委託のメリット
管理委託のメリットには、次のようなものがあります。
・管理業務の手間がかからない
・入居者へのトータルサポートができる
・家賃保証や滞納保証を付けられる

管理委託の一番のメリットは、管理業務の手間がかからないことです。
自主管理と違って煩雑な管理業務はすべて管理会社が行ってくれるため、オーナーとしてはおまかせできます。
ほかに本業がある場合や、遠隔地の物件であれば管理委託を利用しなければ賃貸経営は成立しないでしょう。

自主管理に比べると、入居者へ手厚いサポートができることも管理委託のメリットです。
大手の不動産管理会社であれば、コールセンターがあるなど入居者に対してトータルサポートを行ってくれます。
そのため、入居者の満足度も向上し、空室対策にもなるでしょう。
またオーナーとしてもプロの手法を学べるため、今後の賃貸経営に活かせるといったメリットもあります。

管理委託では家賃保証や、滞納保証を付けることも可能です。空室や賃料の滞納が発生した際に、保証会社などが立て替えてくれるため、オーナーにとってはリスクがありません。管理委託を利用することで、安定した賃貸経営を行えるでしょう。

管理委託のデメリット
管理委託のデメリットには、次のようなものがあります。
・管理手数料のコストがかかる
・積極的に管理会社とコミュニケーションをとらないと、物件の状況がわかりにくい
・入居者とのコミュニケーションがとれない
・管理会社の質が低い場合がある

管理委託の一番のデメリットは、管理手数料がかかることです。
管理手数料は管理会社によっても違いますが、賃料の3～5%程度が一般的な相場でしょう。
自主管理であればかからないコストなため、収益性は悪くなってしまいます。

管理委託を利用すると、基本的にオーナーは管理業務を行いません。
管理会社におまかせになってしまうため、物件の利用状況がわかりにくい場合があります。
清掃はきちんと行われているか、トラブルを放置していないかなどをチェックするためには、積極的に管理会社とコミュニケーションをとるようにしましょう。

入居者とコミュニケーションをとる機会がないため、管理会社の質が低いとトラブルが発生してしまう可能性があります。
入居者のサポートや建物管理が行き届いておらず、入居者の不満が高まっていても気づけません。

委託する管理会社の質によって、賃貸経営が大きく左右されることもデメリットの1つです。

サブリース

サブリースは一括借り上げとも言われる手法で、不動産管理会社がオーナーから一括で物件を借り上げます。
各入居者と賃貸借契約を結ぶのではなく、オーナーと管理会社が賃貸借契約を結びます。

各入居者とは管理会社が契約を結ぶため、オーナーと入居者が契約を結ぶことはありません。オーナーからすると管理会社に一棟をまるごと貸すことになるため、空室による賃料に増減がありません。

サブリースのメリット
サブリースのメリットは、次の通りです。
・安定した収入が得られる
・管理の手間がかからない

サブリースの一番のメリットは、安定した収入が得られることです。
サブリースは一棟まるごとを管理会社に貸すため、空室があっても収入が減りません。
空室の有無にかかわらず毎月した収入が入ることが、サブリースの一番の魅力といえるでしょう。

また、サブリースでは、管理委託以上に手間がかかりません。
賃貸管理に伴う手間や、賃料交渉などはすべて管理会社が行ってくれます。
管理委託の場合でも管理会社が行ってくれますが、入居者の審査や更新料、賃料の引き下げなどの判断などはオーナーがすることになります。

サブリースの場合は入居者との賃料交渉も管理会社の責任で行うため、オーナーの負担はほぼないといえるでしょう。

サブリースのデメリット
サブリースのデメリットは、次の通りです。
・手数料が高い
・家賃保証が下がる場合がある
・解約ができない場合がある

サブリースは安定した収入が得られる一方で、管理手数料や手数料が高いです。
管理会社からすれば空室が増えてもオーナーに対しては一定の賃料を払う必要があるため、リスクも高いです。
そのためサブリースの費用は高く、賃料の10％程度が相場といえるでしょう。
立地や条件のよい物件であれば入居者は入りやすいため、無理にサブリースを付ける必要はありません。

サブリースは安定収入が魅力ですが、必ずしも収入が保証されているわけではありません。
サブリースの契約によっては定期的に賃料が見直されたり、免責事項が設けられている場合もあります。

解約も簡単にはできない場合もあるなど、オーナーにとって不利な契約内容の場合も少なくありません。
サブリースを利用する際には、契約内容をよく確認するようにしましょう。

よくある質問

賃貸管理に関するよくある質問を紹介します。

Q1.マンション管理との違いを教えてください。

今回紹介している賃貸管理とよく似た言葉にマンション管理がありますが、内容は同じではありません。
賃貸管理は賃貸物件の管理を行うことをいいますが、マンション管理は分譲マンションの共用部分の管理を行うことをいいます。

マンション管理と賃貸管理の一番の違いは、入居者対応の有無です。分譲マンションは各部屋の住民は物件を所有しているため、入居者の募集や退去手続きなどは発生しません。
賃貸管理と違って、建物部分の管理のみを行うことがマンション管理です。

Q2.賃貸管理に必要な資格はありますか？

賃貸管理を行うにあたり、必要な資格はありません。
しかし管理戸数が200を超えると、国土交通省に賃貸住宅管理業として登録する必要があります。
さらに賃貸管理業者は、営業所ごとに「業務管理者」を配置しなければなりません。

「業務管理者」とは、下記の条件を満たすものをいいます。
・賃貸管理業の2年以上の経験があり、登録試験に合格した者
・賃貸管理業の2年以上の経験があり、指定講習を修了した宅建士の資格保有者

賃貸管理業者として事業を行うためには、一定数の資格者を確保する必要がありますが、オーナー自らが管理を行う場合は資格は不要です。
参考：国土交通省 「賃貸住宅管理業法に基づく賃貸住宅管理業登録申請について」

賃貸管理はどんな不動産会社に任せればいいのか？
賃貸経営において、管理会社の選び方は非常に重要です。選ぶ管理会社によって賃貸経営の成否が決まると言っても過言ではありません。よい管理会社を選ぶ際の基準を見ていきましょう。

管理体制が整っているか？

管理会社として管理体制をきちんと構築できているかどうかは、重要なポイントです。
管理業務に携わる従業員の人数や、管理している物件の戸数などは確認しておくようにしましょう。

管理を委託する範囲が希望に合っているかも、大切な確認項目です。
管理会社によってカバーしている業務範囲は異なるため、仲介だけ依頼するのか、管理まですべて依頼するのか、などの業務範囲の確認は必要です。

また担当のコミュニケーション能力の高さの確認も、管理会社選びには欠かせません。管理会社の担当とは長く付き合うことになるため、報告・連絡・相談が密に行えるかどうかは大切です。

口コミや評判はいいか？

管理会社を選ぶ際には、口コミや評判も参考にしましょう。
実際の管理会社を利用しているユーザーからの評価は、大きな参考になります。
口コミや評判がすべてではありませんが、あまりにも悪い口コミが多い場合は注意する必要があります。

口コミや評判はネットやSNSで検索できるほか、ほかの不動産オーナーなどから聞くとよいでしょう。
また物件取得に融資を受けている場合は、金融機関で管理会社に関する情報を持っていることもあります。

集客力はあるか？

管理会社選びでは、集客力の高さも重要な比較項目です。
集客力が低ければ空室が増えてしまい、収益を下げてしまうことになります。
管理会社の集客力は不動産賃貸経営の利益に直結するため、必ず確認しておくようにしましょう。

集客力を確認するためには、管理会社が管理しているほかの物件の稼働状況をチェックするとよいでしょう。
管理している物件の稼働状況が95％を超えていれば、集客力には問題ないといえます。

またインターネットやSNSなど、集客方法が物件のターゲットや地域特性とマッチしているかも重要なポイントです。

対応は早いか？

トラブルやクレーム対応への早さも、管理会社には必要な能力です。
クレームやトラブルは初動が大切なため、対応が遅れてしまうと2次クレームなどに発展しかねません。
トラブルやクレームが多発してしまうと入居者の満足度が低下し、空室を増やしてしまう可能性もあります。

またトラブル対応の早さだけでなく、オーナーからの依頼や質問にもスピーディーに対応してくれるかも重要です。
ストレスなくコミュニケーションがとれるかどうかも、合わせて確認しておきましょう。