東雲キャナルコートCODAN

竣　工　2003年7月
最寄駅　辰巳駅徒歩9分
総戸数　1712戸

住　所　東京都江東区東雲1-9-21
概　要　地上14階 地下1階 RC造

■物件名フリガナ
シノノメキャナルコートCODAN
Shinonome Canal Court CODAN

■近隣周辺施設情報
イオン東雲店まで約430m
ワイズマート辰巳店まで約910m
セブンイレブン東雲1丁目店まで約460m
ローソン東雲1丁目店まで約320m
ファミリーマート東雲橋店まで約350m
ファミリーマート江東東雲1丁目店まで約40m
くすりの福太郎東雲店まで約120m
スーパービバホーム豊洲店まで約1530m
江東区立第二辰巳小学校まで約1040m
江東区立深川第五中学校まで約890m
たかすな内科胃腸内科クリニックまで約240m
東雲緑道公園まで約380m
江東東雲郵便局まで約690m

■駐車場　　　760台
■バイク置場　59台
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～4LDK（41.00㎡～132.00㎡）

0120-139-692 内覧予約・空室確認・初期費用お見積りなど、お気軽に
お問い合わせくださいませ。（※電話受付 24時間 年中無休）

※掲載情報が現況と異なる場合は、現況を優先させていただきます。
※各種キャンペーン情報は予告なく変更・終了する場合がございます。事前に必ず募集条件をご確認くださいませ。
※各部屋毎に敷金・礼金・キャンペーンの内容が異なる場合がございます。詳細は各部屋ページをご確認くださいませ。
※分譲マンションの場合、各所有者様毎に室内の内装・設備が変更されている場合がございます。
※分譲マンションの場合、建物自体が許可していても各所有者様毎に室内のペット飼育・SOHO 利用について禁止の場合がございます。
※各詳細については、メールまたはお電話にて、お気軽にお問い合わせくださいませ。

管理委託とは、賃貸物件のオーナーが不動産管理会社と契約を結び、物件の管理業務を任せる方法です。この契約を「管理委託契約」と呼びます。

管理委託契約によってオーナーが委託できる主な業務は以下の通りで、
これら業務の内容は管理委託契約書にも記載されます。

入居者募集：
物件の広告、内見対応、入居審査
家賃管理：
家賃の徴収、滞納対応、送金業務
建物メンテナンス：
定期点検、修繕対応、清掃管理
入居者対応：
各種問い合わせ、クレーム処理、緊急時対応
契約管理：
賃貸借契約の締結、更新、解約手続き
会計業務：
収支報告書の作成、税務関連の資料準備
管理委託契約を結ぶことで、オーナーは煩雑な管理業務から解放され、時間と労力を節約できます。
また、専門知識を持つプロが管理することで、物件の価値維持や収益性の向上も期待できます。

契約期間や委託内容（全部委託・一部委託）、管理手数料などの条件は管理会社によって異なりますので、複数の会社を比較検討することをおすすめします。
特に、恵比寿不動産のように管理委託費が無料のサービスもありますので、自身の物件規模や経営方針に合った最適な管理会社を選ぶことが重要です。

自主管理
管理委託とは反対に、賃貸物件をオーナー自身で全て管理する方法を「自主管理」と呼びます。
自主管理には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

●メリット

1.コスト削減
管理会社への委託費用が不要となり、経費を抑えることができます。
特に大規模物件の場合、大きな節約になる可能性があります。

2.物件や入居者の状況を直接把握
オーナー自身が日常的に物件や入居者と関わるため、現状を詳細に把握できます。
これにより、必要な対応を迅速に行えます。

3.迅速な意思決定が可能
管理会社を介さないため、修繕や設備更新などの判断を即座に下せます。
物件の状態に応じた柔軟な対応が可能です。

●デメリット

1.時間と労力がかかる
入居者募集、契約管理、家賃徴収、メンテナンス対応など、全ての業務をこなす必要があり、大きな負担となります。

2.専門知識が必要
不動産関連法規、税務、建築など多岐にわたる知識が求められます。
これらを習得し、常に最新情報を把握する努力が必要です。

3.トラブル対応に精神的負担
24時間365日に渡り、入居者とのトラブルや緊急時の対応を全て自身で行うため、精神的ストレスが大きくなる可能性があります。

自主管理は、物件規模が小さく、時間に余裕があるオーナーや、不動産管理に関する十分な知識と経験を持つオーナーに適しています。
しかし、物件数が多い場合や本業がある場合は、管理委託を検討することで、より効率的な賃貸経営が可能になる場合があります。
自身の状況や目標に合わせて、最適な管理方法を選択することが重要です。

管理委託
一方の管理委託には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

●メリット

1.管理の手間が省ける
入居者募集、家賃徴収、建物メンテナンス、トラブル対応などの日常的な管理業務を、24時間365日のプロに任せられるため、オーナーの負担が大幅に軽減されます。
これにより、本業や他の投資活動に時間を充てることができます。

2.プロの知識とノウハウを活用できる
不動産管理のプロフェッショナルが対応するため、法律改正への対応、効果的な集客方法、適切な修繕計画など、専門的な知識やノウハウを活かした管理が可能になります。
物件の価値を維持することや、収益向上が期待できるでしょう。

3.遠方でも物件所有が可能
現地での対応を管理会社が行うため、オーナーが遠方に住んでいても物件を所有・運営できます。
これにより、投資の選択肢が広がります。

●デメリット

1.管理委託費がかかる
管理会社へのサービス料として、通常は家賃の5%程度の管理費がかかります。
ただし、恵比寿不動産のように管理委託費が無料のサービスもあります。

2.管理会社によってサービスの質に差がある
管理会社の経験、規模、方針によってサービスの質や範囲が異なる場合があります。
適切な管理会社を選ぶことが重要です。

3.物件の状況把握が間接的になる
日常的な管理を任せることで、オーナー自身が物件や入居者の状況を直接把握する機会が減少します。
定期的な報告を受けるなどの工夫が必要です。

管理委託は、多忙なオーナーや複数の物件を所有するオーナー、また不動産管理の経験が少ないオーナーにとって特に有効な選択肢です。

ただし、管理会社の選定には慎重を期し、自身の経営方針や物件の特性に合った会社を選ぶことが重要です。
また、定期的に管理状況を確認し、必要に応じて管理会社と協議しながら運営方針を調整していくことで、効率的かつ効果的な賃貸経営が可能になります。

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サブリース
サブリースとは、オーナーが不動産会社に物件を一括して貸し出し（不動産会社が一括借り上げを行い）、その不動産会社が入居者に転貸する方式です。
この方法には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

●メリット

1.家賃収入が安定する
サブリース会社が物件を借り上げ、定額の家賃を保証するため、入居者の有無に関わらず安定した収入が得られます。
これにより、収支の予測が立てやすくなります。

2.管理の手間が全くかからない
入居者募集から日常管理、退去時の対応まで、全ての業務をサブリース会社が行います。
オーナーは完全に管理の手間から解放されるため、時間的・精神的な負担が大幅に軽減されます。

空室リスクを負わない
サブリース会社が空室リスクを負うため、オーナーは入居率に関わらず一定の家賃収入を得られます。
景気変動や季節変動の影響を受けにくい安定した経営が可能です。
●デメリット

収益が限定される
保証される家賃は市場相場よりも低めに設定されることが多く、将来的に物件の収益性が高まっても、追加の利益を得られない可能性があります。
物件の管理状況が把握しにくい
サブリース会社が全ての管理を行うため、オーナーが物件の状態や入居者の状況を直接把握することが難しくなります。定期的な報告を受けることが重要です。
契約解除時のリスクがある
サブリース契約が途中解除された場合、急に全ての管理を自身で行う必要が生じたり、新たな管理方法を探さなければならなくなったりする可能性があります。
サブリースは、安定した収入を求めるオーナーや、管理の手間を完全に省きたいオーナーに適しています。
特に、不動産投資の経験が浅い方や、遠隔地に物件を所有する方にとっては魅力的な選択肢となり得ます。

ただし、長期的な収益性や物件の価値維持の観点からは慎重な検討が必要です。
サブリース会社の選定や契約内容の確認を慎重に行い、自身の投資方針や将来的な展望に合致しているかを十分に吟味することが重要です。
また、定期的に物件の状況や市場動向を確認し、必要に応じて契約内容の見直しや管理方法の変更を検討することをおすすめします。

マンション経営・アパート経営に必要な管理業務とは？

ところで、マンション経営・アパート経営に必要な管理業務にはどのようなものがあるのでしょうか。
主な業務をご紹介します。

建物や共有設備の管理
建物や共有設備の適切な管理は、賃貸物件の価値を維持し、入居者の満足度を高める上で非常に重要です。
具体的には以下のような業務が含まれます。

1.定期点検
・建物の構造、外壁、屋根などの点検
・電気設備、給排水設備、エレベーターなどの機械設備の点検
・消防設備や防犯システムの点検
・法律で定められた点検（法定点検）
これらの定期点検により、潜在的な問題を早期に発見し、大きなトラブルを未然に防ぐことができます。

2.日常的なメンテナンス
・共用部分の清掃（エントランス、廊下、階段、駐車場など）
・植栽の手入れや外構の管理
・簡単な修繕や調整（ドアの軋みの解消、蛍光灯の交換など）
日々のメンテナンスによって、物件の美観を保ち、快適な住環境を維持します。

3.計画的な修繕
・外壁の塗装や防水工事
・給排水管の更新
・共用部分の設備更新（エレベーター、オートロックシステムなど）
計画的に修繕を行うことで、物件の経年劣化を防ぎ、長期的な価値の維持・向上を図ります。

4.緊急時の対応
・水漏れや電気トラブルなどの緊急事態への迅速な対応
・自然災害発生時の安全確認と必要な措置
24時間体制で緊急時に備えることで、入居者の安全と安心を確保します。

5.大規模修繕の計画立案
・建物の経年状況を考慮した長期修繕計画の策定
・修繕積立金の設定と管理
・大規模修繕工事の実施時期や内容の検討
将来的な大規模修繕を見据えた計画を立てることで、計画的な資金準備と効果的な修繕が可能になります。

これらの管理業務は、物件の価値維持、入居者満足度の向上、長期的な収益性の確保が可能となりますが、適切に行うためには専門的な知識と経験が必要だといえるでしょう。

募集業務
入居者募集は賃貸経営・マンションを貸す場合において非常に重要なプロセスです。
空室期間を最小限に抑え、適切な入居者を見つけることが安定した収益につながります。
具体的には以下のような業務が含まれます。

1.市場分析と賃料設定
・周辺相場の調査
・物件の特徴や設備を考慮した適正賃料の設定
・季節変動を考慮した柔軟な価格戦略の立案

2.物件情報の作成と掲載
・魅力的な物件紹介文の作成
・プロによる高品質な写真撮影
・間取り図や設備リストの作成
・不動産ポータルサイトや自社サイトへの掲載
・SNSなどを活用した情報発信

3.内見対応
・問い合わせへの迅速な対応
・内見日程の調整
・物件案内と説明（特徴、周辺環境、契約条件など）
・清掃や小規模修繕による物件の印象向上

4.反響分析と改善
・問い合わせや内見件数の分析
・成約に至らなかった理由の把握
・分析結果に基づく募集戦略の見直し

5.入居審査
・入居希望者の身元確認
・収入証明書などの必要書類の収集と確認
・保証会社の審査手続き（必要な場合）

効果的な募集活動を行うことで、空室期間の短縮、質の高い入居者の確保、適正な賃料での成約が可能となります。
これらの業務は専門的な知識とノウハウが必要となるため、多くの場合、不動産管理会社や仲介会社に委託することで、より効率的かつ効果的な募集活動が実現できます。
また、オーナー自身も物件の特徴や地域の特性を理解し、管理会社と協力して戦略を立てることが重要です。

契約業務
契約業務は賃貸経営において非常に重要で、法的責任を伴う部分です。
適切な契約管理は、トラブル防止と安定した賃貸経営の基盤となります。
具体的には以下のような業務が含まれます。

1.新規契約の締結
・重要事項説明書の作成と説明
・賃貸借契約書の作成
・契約条項の詳細説明（賃料、敷金、礼金、契約期間など）
・連帯保証人や保証会社に関する手続き
・契約書への署名・捺印と契約書の交付

2.更新手続き
・更新時期の管理と入居者への通知
・更新料の有無や金額の確認
・賃料改定の検討と交渉（必要な場合）
・更新契約書の作成と取り交わし
・更新料の受領（該当する場合）

3.解約手続き
・解約申し入れの受付と確認
・解約条件の説明（解約予告期間、原状回復義務など）
・退去日の調整
・敷金精算の準備（原状回復費用の見積もりなど）
・解約合意書の作成と取り交わし

4.契約書類の管理
・契約関連書類の適切な保管
・個人情報の厳重管理
・契約履歴のデータベース化

5.契約終了後の手続き
・鍵の返却確認
・退去立ち会いと室内の確認
・敷金の精算と返還

これらの契約業務を適切に行うことで、入居者との良好な関係を維持しつつ、オーナーの権利を守り、安定した賃貸経営を実現することができます。
ただし、契約に関する業務は法的知識が必要であり、細心の注意を払う必要があります。

入居中のトラブル対応
入居中のトラブル対応は、入居者の満足度維持と物件の安全性確保のために非常に重要です。
迅速かつ適切な対応が求められ、以下のような業務が含まれます。

1.24時間対応体制の構築
・緊急連絡先の設置と入居者への周知
・夜間・休日の対応手順の確立

2.騒音問題への対応
・苦情内容の詳細な聴取と記録
・騒音源の特定と当事者への注意喚起
・必要に応じた防音対策の提案（防音マットの提供など）
・重大な場合の警察との連携

3.設備トラブルへの対応
・水漏れ、電気系統、給湯器などの不具合の迅速な修理手配
・専門業者との連携と修理スケジュールの調整
・入居者への状況説明と対応予定の連絡

4.入居者間のトラブル調整
・中立的立場での状況把握と調停
・必要に応じた入居者間の話し合いの場の設定
・深刻な場合の法的アドバイスの提供

5.緊急災害時の対応
・地震、台風などの災害時の安全確認
・被害状況の迅速な把握と必要な修繕の手配
・入居者への情報提供と避難指示（必要な場合）

これらのトラブル対応を適切に行うことで、入居者の安全と快適性を確保し、長期的な入居を促進することができます。
また、トラブルの早期発見と解決は、物件の価値維持にも繋がります。

トラブル対応は高度な判断力とコミュニケーション能力が必要となりますので、物件の特性や入居者の傾向を理解し、管理会社と密に連携することが重要です。
また、トラブルの傾向を分析し予防策を講じることで、長期的にトラブルを減少させることができます。

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退去立ち会い
退去立ち会いは、入居者との契約終了時に行われる重要な手続きです。
この過程は、物件の状態確認、原状回復の範囲決定、そして次の入居者を迎える準備の始まりとなります。
具体的には以下のような業務が含まれます。

1.退去日程の調整
・入居者との退去日時の確認と調整
・立ち会い担当者の手配

2.室内全体の確認
・壁、床、天井の状態チェック（キズ、汚れなど）
・ドア、窓、網戸の動作確認
・設備（エアコン、給湯器、換気扇など）の動作確認
・備え付け家具の確認
・残置物の確認

3.鍵の返却確認
・全ての鍵の回収と確認
・複製鍵の有無の確認

4.原状回復範囲の確定
・通常損耗と故意・過失による損耗の区別
・修繕が必要な箇所の特定と記録
・入居者との合意形成（必要に応じて）

5.敷金精算の準備
・原状回復費用の算出
・敷金返還額の計算
・精算書類の作成

退去立ち会いを適切に行うことで、入居者との無用なトラブルを防ぎ、次の入居者を迎える準備を円滑に進めることができます。
また、物件の状態を正確に把握することで、適切な修繕計画を立てることができ、物件の価値維持にも繋がります。

不動産管理会社に委託する場合でも、オーナーも可能な限り立ち会いに同席し、物件の状態を直接確認することが望ましいでしょう。これにより、物件の経年変化や必要な投資について、より深い理解を得ることができます。

クリーニング・修繕費用の精算
退去後のクリーニング・修繕費用の精算は、賃貸借契約の終了段階における重要なプロセスです。
適切な精算は、入居者との信頼関係維持と次の入居者を迎える準備に不可欠です。
具体的には以下のような業務が含まれます。

1.修繕箇所の見積もり取得
・専門業者への修繕依頼と見積もり取得
・複数の業者からの見積もり比較（必要に応じて）
・コスト削減可能な箇所の検討

2.クリーニング費用の算出
・専門清掃業者からの見積もり取得
・清掃範囲と内容の確認（特殊清掃の必要性など）

3.敷金精算書の作成
・原状回復費用の明細作成
・敷金からの控除額の計算
・返還金額の確定

4.入居者への説明
・精算内容の詳細な説明
・写真や見積書などの証拠資料の提示
・質問や異議への丁寧な対応

5.修繕・クリーニング作業の実施と確認
・業者との日程調整
・作業完了後の確認と検収
・修繕・クリーニング後の物件状態の最終確認

クリーニング・修繕費用の精算は、法的知識と公平な判断が求められる複雑なプロセスです。
適切な精算は、入居者との良好な関係を維持し、次の入居者への円滑な引き継ぎへとつながります。

不動産管理会社は、最新の法令や慣行に精通し、公平で透明性の高い精算を行うことができます。
ただし、オーナーも精算内容を理解し、必要に応じて判断に関与することも重要です。

定期的に精算プロセスを見直し、より効率的で公平な方法を模索することで、長期的には入居者満足度の向上とトラブルの減少につながります。

管理委託のメリットとは？

では、不動産管理会社に管理を委託することで、どのようなメリットが受けられるのでしょうか。

管理業務の手間が省ける
賃貸物件の管理をプロの管理会社に委託することで、オーナーは日々の煩雑な業務から解放され、時間と労力を大幅に節約できます。
これにより、本業や他の投資活動、あるいは私生活により多くの時間を割くことが可能になるでしょう。

管理会社は家賃の徴収や送金処理、入居者からの問い合わせ対応、定期的な建物点検などの日常業務を担当します。
また、法律や税務に関する最新情報の把握、適切な賃料設定、効果的な広告戦略の立案など、専門知識が必要な業務も代行します。

さらに、24時間365日の緊急連絡体制を整え、水漏れや設備故障などの突発的なトラブルにも迅速に対応します。
入退去に関する業務や修繕・リフォーム業務の効率化、各種書類の管理なども管理会社が行うため、オーナーの負担は大きく軽減されるのです。

これらのメリットにより、オーナーは賃貸経営に伴う日々の煩わしさから解放され、より戦略的な判断や新たな投資機会の検討に集中することができます。
また、プロの管理によって物件の価値が維持・向上することで、長期的には安定した収益確保にもつながるでしょう。

ただし、完全に管理を任せきりにするのではなく、定期的に報告を受け、重要な意思決定に関与することで、
オーナーとしての責任を果たしつつ、効率的な賃貸経営を実現することが重要です。

遠方の物件も所有できる
管理会社に物件管理を委託することで、オーナーが遠隔地に住んでいても、効率的かつ安心して賃貸物件を所有・運営することが可能になります。
これにより投資の地理的範囲が広がり、より多くの投資機会を活かすことができます。

管理会社は、日常的な管理業務や緊急時の対応、入退去業務の完全代行を行います。
地域特性に応じた運営や、地元の不動産市場に精通した適切な賃料設定も可能です。
さらに、定期的な物件訪問と状況報告、写真や動画を用いた詳細な現状報告により、オーナーは遠隔地からでも物件の状態を把握できます。

法的対応や税務処理の支援、物件の付加価値向上の提案なども管理会社が行うため、オーナーは物理的な距離に縛られることなく、より広範囲で多様な不動産投資が可能になります。
例えば、自身の居住地では高額すぎて手が出ない物件でも、地方都市なら購入可能かもしれません。

ただし、完全に管理を任せきりにするのではなく、定期的な現地訪問やオンラインでの密なコミュニケーションを通じて、
物件の状況や地域の変化を把握し、適切な判断を下すことが重要です。
また、信頼できる管理会社の選定が成功の鍵となるため、十分な調査と検討が必要です。

遠方物件の所有は、地理的な制約を超えた投資機会の拡大と、効率的な資産運用を可能にする有効な選択肢となります。

プロの管理ノウハウを学べる
管理会社に物件管理を委託することで、賃貸経営の専門家から多くの知識やノウハウを学ぶことができます。
これは単に管理を任せるだけでなく、オーナー自身の賃貸経営スキルを向上させる貴重な機会となります。

効果的な物件管理手法、市場分析と賃料設定、効果的な入居者募集戦略、リスク管理と法令遵守など、幅広い分野のノウハウを習得できます。
また、収益性向上のテクニックの他に、相続や空き地対策など、税務や会計などの最適化方法も学べます。

これらの知識を活用することで、オーナーはより戦略的な投資判断が可能になり、トラブルの未然防止と迅速な解決能力が身につきます。
さらに、長期的な視点での資産価値向上が図れ、市場の変化に柔軟に対応できる経営力が養われます。

プロの管理ノウハウを学ぶ方法としては、管理会社からの報告書の分析の他、定期的なミーティングでの情報交換などがあります。
自らが管理会社に対して積極的に問い合わせることも重要です。

これらのノウハウを積極的に吸収し実践することで、オーナーは単なる物件所有者から、プロフェッショナルな不動産投資家へと成長することができます。
プロの管理ノウハウを学ぶことは、賃貸経営の質を高め、長期的な成功につながる重要な投資といえるでしょう。

管理委託のデメリットとは？

一方で、管理委託には下記のようなデメリットも存在します。

管理委託費（管理会社への手数料）がかかる
管理会社に物件管理を委託する際には、通常、そのサービスの対価として管理委託費（手数料）を支払う必要があります。
これは賃貸経営における主要な経費の一つです。

一般的な管理委託費は月額賃料の5%程度であり、家賃徴収と送金、入居者対応、建物の定期点検、入退去手続きの管理、修繕手配と工事管理などのサービスが含まれます。

管理委託費は毎月の収支に直接影響するため、収益性の計算に組み込む必要があり、
物件の規模や立地によっては、大きな経費負担となる可能性もあります。

管理委託費の妥当性を評価する際は、提供されるサービスの質と範囲を考慮し、自主管理した場合のコストと時間を比較検討することが重要です。
複数の管理会社の見積もりを比較することも有効でしょう。

一方、恵比寿不動産のような管理委託費無料のサービスは、オーナーの経費負担を大幅に軽減し、収益性の向上につながる可能性があります。
ただし、無料サービスを選択する際も、提供されるサービスの範囲と質を十分に確認し、物件の特性や自身の経営方針に合致しているかを検討することが重要です。

最終的には、管理委託費の有無だけでなく、総合的な観点から最適な管理会社を選択することが、成功する賃貸経営の鍵となります。

管理会社によって管理の質が異なる
管理会社の選択は賃貸経営・家を貸す場合の成否を左右する重要な決定です。
全ての管理会社が同じ水準のサービスを提供するわけではなく、その質や範囲に大きな差異が生じる可能性があります。

主な違いは、対応の迅速性、コミュニケーションの質、専門知識とノウハウ、テクノロジーの活用度、協力業者のネットワーク、
管理物件数と経験、地域への精通度、サービスの一貫性などに現れます。

例えば、24時間体制の会社もあれば営業時間内のみの対応の会社もあり、オーナーへの報告頻度や詳細さも異なります。
また、法律や税務、建物管理に関する専門知識の深さや、効果的な入居者募集のノウハウにも差があります。

このような違いにより、期待通りのサービスが受けられない場合があります。
対応が遅い、報告が不十分、専門知識が乏しいなどの問題が生じる可能性があります。

したがって、管理会社を選ぶ際は複数の会社の実績や評判を比較検討し、提供されるサービスの内容を詳細に確認することが重要です。
可能であれば、現在の管理物件のオーナーから評価を聞くことも有効です。

適切な管理会社を選ぶことで、賃貸経営の効率化と安定化を図ることができます。
一方で、不適切な選択は様々なトラブルや経営効率の低下につながる可能性があります。
慎重な選定プロセスを経て、自身の物件と経営方針に最適な管理会社を見つけることが、成功する賃貸経営の重要な鍵となります。

管理委託がおすすめの人の特徴

管理委託がおすすめな人としては、下記のような特徴があります。

本業がある
本業がある方にとって、賃貸経営の管理委託は多くのメリットをもたらします。

まず、日々の管理業務から解放されることで、本業により集中できる時間を確保できます。
不動産管理には専門的な知識やスキルが必要ですが、プロの管理会社のノウハウを活用することで、効率的かつ効果的な経営が可能になります。

また、入居者対応やトラブル処理などのストレス要因を軽減でき、本業のパフォーマンスへの悪影響を防ぐことができます。
法律や市場動向の変化に対しても、管理会社のサポートにより適切に対応できます。
特に、夜間や休日の緊急対応の心配から解放されることは、本業がある方にとって大きな利点です。

管理会社からの定期的な報告により、賃貸経営の全体像を把握しやすくなり、効率的な経営判断が可能になります。
さらに、適切な管理により物件の資産価値を維持・向上させることができ、長期的な資産運用の観点からも安心できることでしょう。

ただし、完全に任せきりにするのではなく、定期的に報告を受け、重要な意思決定に関与するなど、オーナーとしての役割を果たすことも重要です。
管理委託を活用しながら、本業と賃貸経営を両立させることで、より充実したキャリアと資産形成を実現できる可能性が高まります。

精神的負担を増やしたくない
賃貸経営や一軒家を貸し出す場合において、精神的負担の軽減は重要な考慮点です。
管理委託は、入居者対応やトラブル処理による精神的ストレスを軽減したい方に特に適しています。

管理会社が日常的な入居者対応や問い合わせを代行することで、オーナーは些細な苦情や要望に煩わされることなく、心の平穏を保てます。
また、騒音問題や入居者間のトラブルなど、デリケートな問題も専門家が冷静かつ公平に対処します。

夜間や休日の突発的な問題にも24時間体制で対応するため、「いつ何が起こるか」という不安から解放されます。
さらに、契約トラブルや明け渡し交渉など、法的知識が必要な場面でも適切に対応してくれるため、法的リスクによる精神的プレッシャーを軽減できます。

定期的な点検や修繕の手配も管理会社が行うため、物件の状態悪化への心配も軽減されます。
賃貸市場の変化や新たな法規制への対応も専門家が行うため、常に最新情報を追いかける必要がなく、精神的な余裕も生まるはずです。

このように、管理委託を活用することで多くの精神的負担を軽減できます。
ただし、完全に関与しないのではなく、定期的に状況を把握し、重要な決定に関わることで、
オーナーとしての責任を果たしつつも、精神的な負担のバランスを取ることが重要です。

よくある質問

最後に、よくある質問に回答していきます。

自主管理から途中で管理委託への変更は可能か？
「今まではなんとか自主管理でやってきたけど、もう限界です。
途中からでも管理委託へ変更することはできるのでしょうか？」

変更も可能
結論、自主管理から管理委託への切り替えは可能です。
多くの不動産オーナーが、経営の効率化や業務負担の軽減を目的に、途中から管理委託に移行しています。

この変更には、入居者への説明や理解を得ること、契約書の変更や覚書の作成、信頼できる管理会社の選定が必要になります。
また、自主管理時の資料を新しい管理会社に引き継ぐ作業や、家賃の振込先を変更する手続きが必要な場合もあります。

移行には一定の手続きと時間がかかりますが、長期的には経営の安定化につながる可能性が高いです。
ただし、管理委託費用が新たにかかることになるため、収支のバランスを慎重に検討することが大切です。
オーナーの状況や物件の特性に応じて、最適な管理方法を選択することが重要です。

所得が発生すると、所得税や住民税が課されます。これらの税金は、所得の種類に応じて10種類に分類され、それぞれの計算方法が異なります。例えば、サラリーマンの給与は「給与所得」に該当し、個人で事業を行っている場合は「事業所得」として扱われます。

アパート経営を始めると、多くの方が家賃収入の所得区分について疑問を持つことでしょう。事業所得と混同しがちですが、アパート経営による家賃収入は「不動産所得」として分類されます。ここで、アパート経営の収入がなぜ不動産所得になるのかを詳しく解説します。

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アパート経営で得た収入は「不動産所得」
アパート経営で得られる家賃収入は、しばしば事業所得と混同されがちですが、実際には「不動産所得」に分類されます。これは、アパートや建物、土地の貸付けから得られる収入が対象となります。したがって、アパート経営者が得る家賃収入は、基本的に不動産所得として取り扱われるのです。

不動産所得とは、不動産の貸付けによる収入から必要経費を差し引いた金額を指します。アパートの家賃収入だけでなく、駐車場や土地を貸した場合の収入も不動産所得に含まれます。このため、アパート経営で得た収入が不動産所得に分類されるのは一般的です。

ただし、例外も存在します。例えば、賄い付き下宿のように、部屋を貸すだけでなく食事を提供する場合は、「役務の提供」が含まれるため、「事業所得」または「雑所得」として扱われることがあります。同様に、有料駐車場の運営で保管責任を伴う場合も、事業所得または雑所得に分類される可能性があります。

これらの例外に該当する場合、所得の種類が異なるため、計算方法や申告方法も変わります。このため、アパート経営を始める際には、自分の収入がどの所得に該当するのかを正確に把握することが重要です。

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不動産所得の計算方法
アパート経営や自宅を賃貸に出す際に得られる不動産収入は、その全額に税金がかかるわけではありません。実際の収入から様々な経費を差し引いた金額が不動産所得となります。この章では、不動産収入の範囲と、経費として認められる出費の範囲について詳しく解説します。

＜不動産所得の基本的な考え方＞
不動産所得 = 不動産収入 – 経費

ここで重要になるのは、不動産収入として認められるものと、経費として計上できるものです。まずは、不動産収入の具体例から見ていきましょう。

不動産収入に該当するもの

1.家賃収入
アパートや建物の貸付による家賃収入。

2.名義書換料、承諾料、更新料、頭金
不動産の貸付けに関連して受け取る各種手数料。

3.返還不要の敷金や保証金
賃貸契約時に受け取る敷金や保証金のうち、返還が不要なもの。

4.共益費等の受領金
電気代、水道代、掃除代などの名目で受け取る費用。

これらが不動産収入に含まれる代表的な項目です。特に注意すべきは、敷金と礼金の扱いです。敷金は通常、退去時の修繕費用などに充てられるため、返還義務がありますが、礼金は返還不要のため、不動産所得に含まれます。

「礼金不要」の物件が増えていますが、敷金の一部を返還しない契約（敷引）も存在します。この場合、敷引き部分は賃貸契約が成立し、部屋が引き渡された時点で不動産収入として計上する必要があります。

後章では、不動産所得を計算する際に経費として認められる出費の具体例を詳しく説明します。適切に経費を計上することで、課税対象となる所得を減少させることができ、結果として納税額を抑えることが可能です。

アパート経営で確定申告が必要な人

アパート経営やマンションを賃貸に出すオーナーには、不動産所得に関連して確定申告が必要な場合と不要な場合、そして実施したほうがお得な場合の3つのパターンがあります。ここでは、確定申告が必要となる場合について、不動産所得の観点から詳しく見ていきましょう。

年間の不動産所得が20万円を超える場合
一般的に確定申告が必要な条件には、以下のようなものがあります。

・給与収入金額が2,000万円を超える人
・公的年金等の収入金額が400万円以上の人

これに加えて、アパート経営のオーナーが確定申告が必要かどうかを判断する際には、給与や公的年金などの収入以外に、不動産所得が20万円を超えるかどうかが重要なポイントとなります。

つまり、不動産所得を含めて、源泉徴収されていない部分の収入が20万円を超える場合には、確定申告を行う必要があります。このため、多くのアパート経営者にとって、確定申告が必要になるケースが多いのです。

アパート経営の確定申告で必要経費にできるものは？

アパート経営において、必要経費として計上できるかどうかの判断基準は、「支払いがアパート経営に直接関係しているかどうか」によります。

アパートの管理を委託した際に支払う管理費や共用部分の修繕にかかった修繕費などは、アパート経営に直接関係しているため、必要経費として計上することができます。しかし、個人的な食事代やアパートローンの元本返済部分は、アパート経営には直接関係していないため、経費として計上することはできません。

したがって、アパート経営の経費として計上できるかどうか判断に困ったときは、その費用がアパート経営に直接関係しているかどうかで判断しましょう。以下に、具体的に必要経費として計上できる例を紹介します。

租税効果
アパート経営に関する税金の一部は、経費として計上することが可能です。以下のような税金が対象となります。

・登録免許税
アパートを取得した際に発生する税金で、所有権移転や抵当権設定の際に支払います。

・不動産取得税
不動産を取得した際に課税される都道府県税で、一度限りの支払いです。

・印紙税
アパート購入時の契約書に貼付する収入印紙の費用です。

・固定資産税
毎年支払う税金で、アパートの土地や建物に対して課税されます。

これらの税金は、アパート経営に直接関連しているため、必要経費として計上できます。登録免許税や不動産取得税、印紙税はアパート取得時に一度だけ支払いますが、固定資産税は毎年発生するため、継続的に経費として計上することが重要です。

借入金の利息
アパートローンの利息部分は、アパート経営における必要経費として計上することができます。具体的には、ローン明細書に記載されている利息部分のみが経費として認められ、元本部分は減価償却の対象となります。

アパートローンを利用している場合、毎月の返済額には利息と元本の両方が含まれていますが、確定申告で経費として計上できるのは利息部分のみです。これは、元本返済が資産の購入に対する返済であるためであり、減価償却を通じて毎年少しずつ経費として計上する仕組みになっています。

借入金の利息を経費として計上することで、課税対象となる所得を減少させることができ、結果として所得税や住民税の負担を軽減することが可能です。このため、ローンを利用してアパート経営を行う場合には、利息の経費計上を忘れずに行いましょう。

管理費用
管理費用とは、アパート経営において発生するエレベーターや防火設備の点検費用、共用部分の清掃費用、保守管理費用などを指します。これらの費用は、アパートの運営に直接関わるため、必要経費として計上することができます。

管理費用には、以下のような具体的な項目が含まれます。

・設備点検費用
エレベーターや消防設備などの定期点検にかかる費用。これらの設備の安全性を確保するためには、定期的な点検が必要です。

・清掃費用
共用部分の清掃にかかる費用。廊下や階段、エントランスなどの清掃を業者に依頼する場合も含まれます。

・保守管理費用
建物全体の維持管理にかかる費用。例えば、外壁の塗装や屋根の補修などが該当します。

自分で管理を行う場合だけでなく、賃貸管理業務を不動産管理会社や専門業者に委託した場合にも、委託先に支払う賃貸管理手数料を経費として計上することができます。

賃貸管理手数料には、以下のような費用が含まれます。

・賃貸管理手数料
賃貸管理業務を不動産会社や外部業者に依頼した際に発生する費用。管理業務全般を委託する場合や、特定の管理項目のみを委託する場合があります。

これらの費用を経費として正確に計上することで、アパート経営にかかる実際の費用を明確にし、課税所得を減少させることが可能です。経費を適切に計上するためには、すべての支出を記録し、領収書や請求書を保管しておくことが重要です。

減価償却費
アパート建築費は、アパート経営において重要なコストですが、その金額が大きいため、一度に全額を経費として計上することはできません。アパートのような高価な資産は、建物の使用可能な年数に分けて、その金額を経費として計上します。このプロセスが「減価償却」です。

減価償却費とは？
減価償却とは、時間の経過や使用によって価値が減少する資産（例えば建物や設備など）に対して行う会計処理です。固定資産である建物や機械装置は、年数が経過することでその価値が減少します。その減少額を毎年の経費として計上することが減価償却です。以下にその詳細を説明します。

減価償却資産
建物や設備などの固定資産が該当し、時間とともに価値が減少します。

非減価償却資産
土地は価値が減少しないため、減価償却の対象とはなりません。

減価償却費の計算方法には主に2つの方法があります。

・定額法
毎年一定額を経費として計上する方法です。個人事業主の場合、法定償却方法はこの定額法が基本となります。

・定率法
毎年一定の率で経費を計上する方法です。届け出を行うことでこの方法を選択することも可能ですが、建物の償却には定額法のみが適用されます。

＜定額法の例＞
購入費用：1,100万円
法定耐用年数：22年
年間減価償却費：1,100万円 ÷ 22年 = 約50万円

このように、毎年50万円を経費として計上します。2年目以降は、実際の出費がないにもかかわらず経費として計上できるため、その分だけ所得税や住民税の負担を減らすことができます。

個人事業主の場合、法定償却方法は定額法です。届出をすることによって定率法を選択することもできますが、建物の償却法は定額法しか選択できません。

減価償却費を適切に計上することは、アパート経営における節税対策の一環として非常に重要です。経費計上を正確に行い、確定申告の際に適切に処理することで、経営効率を高めることができます。

修繕費用
アパート経営中に発生する修理やリフォームにかかる費用は、全額を経費として計上することができます。ただし、この場合の修理やリフォームは、建物や室内の状況を現状維持させるためのものである必要があります。例えば、壁の修繕や屋根の補修、設備の交換などが該当します。

一方、修繕によって建物や設備の価値を高めたり、使用可能期間を延長する場合は資本的支出とみなされます。この場合、修繕費用を建物の資産として計上し、法定耐用年数に基づいて減価償却を行います。具体的には、大規模なリノベーションや設備のグレードアップなどがこれに該当します。

その他雑費（アパート経営に関係する費用）
アパート経営・家を貸す場合に関連するその他の費用も、必要経費として計上することができます。以下に具体例を挙げます。

・交通費：アパートの管理や運営に関連する移動にかかる交通費。
・雑費：事務用品や清掃道具など、日常的な経営に必要な小物の購入費用。
・通信費：入居者や管理会社との連絡に使用する電話やインターネットの費用。

また、普段の生活で使用しているものをアパート経営に利用する場合、その費用も按分して経費として計上することができます。これを「家事按分」と呼びます。

家事按分による経費計上は、実際の使用割合に基づいて正直に申告することが重要です。按分割合は現実的な範囲（通常は50％以下）で設定し、過大な按分は避けるべきです。確定申告の際に税務署から確認を求められる可能性があるため、事実に基づいた按分を行いましょう。

経費の按分が難しい場合や不明な点がある場合は、税理士に相談することをお勧めします。

アパート経営の確定申告で経費にできないもの

アパート経営を行う際に、必要経費として計上できないものについても具体的に確認しておきましょう。

税金（所得税・住民税）
支払済みの所得税や住民税は、前年の所得に基づいて課されるものであり、当年度の所得額を計算する際の経費には含まれません。これは、所得税や住民税が個人の所得に対して課されるものであり、アパート経営に直接関連する支出ではないためです。

一方、固定資産税は経費として計上できます。固定資産税は、アパート経営を行う上で必要な土地や建物に対して課されるものであり、アパート経営に直接関係するため、必要経費として認められます。

借入金の元本返済
アパートローンを返済する際にかかる利息部分は経費として計上できますが、元本部分は経費として計上することはできません。元本返済は資産の購入に対する返済であり、経費ではなく資産計上されるためです。一方、利息はアパート経営に必要な費用と見なされるため、経費として計上できます。

アパート経営に関係のない費用
プライベートで利用した費用は、経費として計上することができません。例えば、個人的な外食費や娯楽費用は、アパート経営には直接関係がないため経費にはなりません。ただし、アパート経営に関連するセミナーや懇親会の費用は経費として計上することができます。

経費として計上する場合は、レシートや領収書に詳細を記載し、プライベートな支出と区別して管理することが重要です。具体的には、誰と行ったか、何の会合だったかを明記し、明確に区分けしておくことで、確定申告の際に問題が生じることを防ぎます。

アパート経営で確定申告をする際の注意点

アパート経営や一軒家を貸し出す場合における確定申告には、いくつか注意すべきポイントがあります。以下では、その重要な点について詳しく説明します。

不動産所得の収入計上時期
所得税は暦年課税であるため、その年の1月1日から12月31日までの所得が対象となります。確定申告は翌年の2月16日から3月15日までの間に行わなければなりません。そのため、申告時期に遅れないように、早めに準備を始めましょう。具体的には、以下の点に注意してください。

・収入と経費の計算
その年の収入から経費を差し引いた所得を計算します。この際、未払いの家賃も収入に含めて計算する必要があります。

・必要書類の準備
領収書や契約書、収支計算書など、確定申告に必要な書類を揃えておきます。これらの書類は、税務署からの確認に備えてしっかりと保管しておくことが重要です。

・申告期限の遵守
確定申告の期限に遅れないように、計画的に申告準備を進めましょう。期限内に申告を行わないと、ペナルティが課される可能性があります。

青色申告の場合は控除額によって書類が異なる
確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。「青色申告」を選択すると、さまざまな特典が得られ、その一つが「青色申告特別控除」です。この控除は、申告内容に応じて65万円、55万円、10万円の3つの額に分かれています。それぞれの控除額を受けるために必要な書類と条件について説明します。

□控除額が65万円の場合

65万円の青色申告特別控除を受けるためには、以下の書類条件を満たす必要があります。

1.電子帳簿保存
電子帳簿保存法に基づき、帳簿を電子的に保存します。これは、紙の帳簿よりも正確な管理が可能となり、税務署からの信頼度が高まります。

2.電子申告
確定申告書を電子申告（e-Tax）で提出します。電子申告を利用することで、提出手続きが簡便になり、控除を受ける条件にもなります。

3.複式簿記
複式簿記で帳簿を作成します。これは、収入と支出の両方を記録するため、正確な経営状況を把握するのに役立ちます。

4.貸借対照表と損益計算書の作成・提出
これらの書類を作成し、確定申告時に提出する必要があります。貸借対照表は資産と負債の状況を、損益計算書は収支の状況を示します。

□控除額が55万円の場合

55万円の青色申告特別控除を受けるためには、以下の書類条件を満たす必要があります。

1.複式簿記
複式簿記で帳簿を作成します。収入と支出を正確に記録するための基本的な方法です。

2.貸借対照表と損益計算書の作成・提出
これらの書類を作成し、確定申告時に提出します。

電子帳簿保存や電子申告は必須ではありませんが、複式簿記での記帳と書類の提出が必要です。

□控除額が10万円の場合

10万円の青色申告特別控除を受けるためには、以下の書類条件を満たす必要があります。

1.簡易簿記
記帳方法は簡易簿記で構いません。簡易簿記は、収入と支出を簡単に記録する方法で、経理に不慣れな人でも取り組みやすいです。

2.損益計算書の作成・提出
損益計算書を作成し、確定申告時に提出します。これは、1年間の収支をまとめた書類です。

それぞれの控除額に応じて、必要な書類と条件が異なるため、どの控除を受けるかを早めに決めておくことが重要です。確定申告の時期に書類の再作成を避けるため、計画的に準備を進めましょう。書類の不備や条件の不満足により、予定していた控除を受けられなくなることがないよう、慎重に対応してください。

確定申告の流れ

初めての確定申告は不安になるものですが、現在ではネットやスマホ上で必要な項目を入力するだけで確定申告ができるフォーマットが整備されているため、手続き自体は比較的簡単になっています。

しかし、1年分のデータをまとめて入力するのは大変な作業となるため、日頃からこまめに記録を整理しておくことが重要です。少なくとも1～2ヶ月に一度はレシートや領収書を整理し、何にいくら使ったかを記録する習慣をつけましょう。

記帳はExcelなどの表計算ソフト、自作の帳簿、専用の会計ソフトやアプリを使っても良く、手書きでも問題ありません。大切なのは、オーナー自身がアパートからの収入と支出を正確に把握できるようにすることです。

確定申告のステップは以下の通りです。

ステップ1. 収入と経費を計算

確定申告の受付期間は毎年2月16日から3月15日までの1ヶ月間です。確定申告の準備として、前年の1月1日から12月31日までに発生したアパート経営に関わるすべての収入と経費を計算しておきます。

アパート経営の収入には、通常の家賃収入に加えて駐車場代、返済不要な保証金や敷金、礼金が含まれます。これらの不動産総収入から必要経費を差し引いたものが、実際の不動産所得となります。

ステップ2. 確定申告書類の作成

多くの場合、初めてアパート経営を始めるときは白色申告です。青色申告を選ぶ目安は、アパートやマンションで10室以上ある、または戸建て住宅を含め経営するアパートやマンションが5棟以上ある場合です。

国税庁のホームページには、白色・青色それぞれの申告書があり、ダウンロードして使用することができます。また、最寄りの税務署に行けば手書きの帳票類を無料でもらえます。確定申告に添付する必要のある帳票類は、確定申告書に記載されています。

確定申告書の作成は、普段から経費記録のために会計ソフトやアプリを使っている方は、ネット経由で簡単に作成できます。その他の方は、国税庁が提供している「確定申告書作成コーナー」を利用すると、必要事項を入力するだけで申告書が自動的に作成されます。

ステップ3. 税務署に確定申告書類を提出

書類が完成したら、オーナーの住民票がある税務署に提出します。経営しているアパートがオーナーの居住地とは異なる場所にあっても、オーナーの住んでいる自治体に提出してください。

確定申告書の中にはアパートの住所を書く場所がありますので、固定資産税などはアパートがある自治体で計算されます。

提出方法は以下の3通りです。

1.税務署へ持参
確定申告書類一式を税務署に持っていく方法です。混雑していなければ、受付担当者が書類を確認し、不備がないかをチェックしてくれることもあります。

2.税務署に郵送
書類一式を郵送で送る方法です。普通郵便、レターパック、宅配便など、任意の方法で送ることができます。

3.インターネット申告
国税庁の「e-Tax」を使ってインターネットで申告する方法です。電子納税を選択すると、ネットバンキングやクレジットカードで納税額を支払うことができます。還付金がある場合も、ネット申請で振込先を指定できます。インターネット申告には事前にマイナンバー登録などが必要となるため、事前準備をしておきましょう。

確定申告を円滑に進めるために、日常的に収支の記録を整理し、必要な書類を揃えておくことが大切です。計画的に準備を進め、正確な申告を行いましょう。

よくある質問

アパート経営する際の確定申告でよくある質問をまとめました。

質問①アパート経営で赤字の場合は確定申告は不要？
アパート経営が赤字の場合、所得がないため、確定申告をする必要は基本的にはありません。しかし、確定申告を行うことで有利になるケースがあります。

税法上、不動産所得は会社の給与所得とは別に分離課税として計算されます。このため、不動産所得が赤字の場合でも、会社員の給与所得と損益通算することができます。損益通算とは、不動産の赤字を他の所得と相殺することで、年間の所得額を減らし、結果として所得税や住民税の負担を軽減する方法です。

具体的には、会社員の給与所得とアパート経営による赤字を相殺することで、年間の課税所得を減らすことができます。これにより、所得税や住民税が軽減され、さらに、給与からすでに源泉徴収されている税金の一部が還付される可能性もあります。

例えば、大規模な修繕が発生した年などに、アパート経営で大きな経費が発生して赤字になることがあります。このような場合でも、確定申告を行うことで、以下のメリットがあります。

・所得税と住民税の節税
不動産の赤字を他の所得と相殺することで、課税所得を減らし、税負担を軽減できます。

・源泉徴収された税金の還付
すでに源泉徴収されている税金が多すぎる場合、確定申告を行うことで、払いすぎた分が還付される可能性があります。

このように、アパート経営で赤字が出た場合でも、確定申告を行うことで税制上のメリットを享受することができます。特に、大きな修繕費用が発生した年やその他の理由で経費がかさんだ年には、確定申告をしっかりと行い、節税効果を最大限に活用することが重要です。

質問②領収書がなくても経費に計上することは可能？
電車やバスの運賃、仕事関係者への香典など、領収書がもらえない場合もあります。このように領収書がない場合でも、支払った事実が確認できれば、必要経費として計上することが可能です。

ただし、証拠がないと税務署から本当に支払ったのか疑われることがあります。そこで、領収書の代わりとなる証拠を残すようにしましょう。

証拠として有効な方法

・メモを残す
支払いの内容がわかるように、日付、金額、支払先を記録したメモを作成します。さらに、支払った理由や状況も簡単に記しておくと良いでしょう。

・関連する資料を保管
パンフレットや写真、ウェブサイトのスクリーンショットなど、支出に関連する資料を保管します。これにより、支出の正当性を証明しやすくなります。

・交際費の詳細を記録
交際費は特に疑われやすいため、誰とどのような目的で会ったかを詳細に記録します。例えば、「〇〇さんと△△についての打ち合わせ」といった内容をメモしておくと良いです。

領収書がもらえない、または誤って紛失してしまった場合でも、他の証拠を基に経費として計上することが認められる場合があります。例えば、火災などで領収書がすべて失われた場合、毎月の支出記録を集計し、過去にも同様の支出があったことを示すことにより経費として認めてもらえることがあります。また、領収書の再発行を依頼したり、銀行の通帳やクレジットカードの明細を利用することも有効です。税務署に認めてもらえるかは税理士に必ず相談しましょう。

このように、領収書がなくても適切な証拠を準備し、確定申告を行うことができます。経費として認められるための証拠をしっかりと残し、正確な申告を心がけましょう。

転勤や家庭の事情で購入したマンションに住み続けることが難しくなったり、相続でマンションを取得したけれど使う予定がないという方もいるでしょう。こういった場合、「使っていないマンションをどうにか有効活用したい」と考えるのは自然なことです。しかし、具体的にマンションをどう活用するか、つまり売却して一度にまとまった資金を得るのか、それとも賃貸に出して安定した収入を得るのか、悩ましい選択です。

マンションを有効活用するための方法としては「売却」か「賃貸」の2つがあります。しかし、そのまま放置することは、一切のメリットがないため避けるべきです。マンションの維持費や管理費がかかるだけでなく、空き家によるリスクも増します。

では、どのようにして「売却」か「賃貸」を判断すればよいのでしょうか。次に、それぞれの選択肢について判断基準を詳しく説明します。まずは、自分の状況や将来の計画を考慮して、最適な方法を選びましょう。

将来的に住む可能性がなければ売る
将来的にそのマンションに戻る予定がない場合、売却を検討するのが賢明です。空き家を所有していると、固定資産税や管理費といった維持費が発生し続けるため、無駄な支出がかかります。しかし、売却すればこれらの経費を削減することができます。

また、遠方に移住すると、管理組合の会議への参加が困難になり、役員に選出された場合の負担も大きくなります。地域との関係を完全に断ち切りたい場合や、他の投資先に資金を回したい場合には、売却が最適な選択肢となるでしょう。

さらに、売却によって一度にまとまった金額の収入を得ることができる点も大きなメリットです。この資金を新しい住まいの購入資金や他の投資に充てることで、より有効に活用することができます。

マンションの売却にはいくつかの手順が必要ですが、これについては後ほど詳しく解説します。売却を決断する際には、維持費の削減や資金の有効活用を考慮し、将来のライフプランに基づいて最適な選択をすることが重要です。

将来的にまた住む可能性があれば貸す
しばらくの間、現在のマンションに住めないけれど、将来的には再び戻りたいと考えているなら、賃貸に出すことをおすすめします。一度売却してしまうと、再び同じマンションに住むことができない可能性が高くなります。しかし、賃貸に出すことで、将来的な住居の選択肢を保持しながら、長期的な収入を得ることが可能です。また、マンションを貸す方が長期的に見れば、売却するよりも儲かる可能性があります。

将来的に戻る予定がある場合、賃貸契約には注意が必要です。マンションを貸し出す際の契約には、「定期借家契約」と「普通借家契約」の2種類があります。定期借家契約は、契約期間が終了すると更新がなく、自動的に借主が退去するため、将来戻りたい時期が明確な場合に適しています。一方、普通借家契約は契約期間終了後も更新が可能で、借主が希望すれば住み続けることができます。

普通借家契約では、貸主が個人的な理由で契約を終了させるのが難しくなるため、戻る予定がある場合は定期借家契約の方が適しています。これにより、貸し出す期間をあらかじめ限定し、将来の住まいの確保が容易になります。

マンションを賃貸に出すことには、多くのメリットがありますが、同時に注意点も存在します。具体的な手順やかかる費用、そして賃貸に出す際のポイントについては、後ほど詳しく解説します。これらを参考に、自分の将来計画に合った賃貸方法を選びましょう。

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今すぐに現金が必要ではないものの、将来的にそのマンションに住むかどうか決めかねている方も多いでしょう。マンションを売るか貸すかの判断には、それぞれのメリットとデメリットをしっかり把握することが重要です。

マンションの資産価値は、築年数の経過とともに低下する傾向があります。地価の大幅な上昇が見込める場合は例外ですが、一般的には早期に売却する方が高い収入を得られる可能性が高いと言われています。一方で、「いつか住むかもしれない」と考えて賃貸に出した結果、空室期間が長くなり固定費がかさむケースも少なくありません。実際に再び住むことは稀で、空き家にすることで物件の劣化が進み、修繕費用が増加するリスクもあります。

最終的には、売却と賃貸のメリット・デメリットを比較検討し、自分の状況や将来の計画に基づいて最適な選択をすることが大切です。いずれの選択をするにしても、専門家のアドバイスを受けることで、より安心して決断することができます。

マンションを貸すメリットとデメリットは？

マンションを売却せずに賃貸に出すことには、さまざまなメリットとデメリットがあります。それぞれのポイントをしっかり理解し、自分にとって最適な選択をするための参考にしましょう。

マンションを貸すメリット
まず、マンションを賃貸に出すことには多くのメリットがあります。以下にその主なポイントを挙げてみましょう。

①家賃収入が入る
マンションを売却せずに賃貸に出すことで、毎月安定した家賃収入を得ることができます。これにより、固定的なキャッシュフローを確保することができ、生活費や他の投資に充てることが可能です。ただし、エリアの需要によっては入居者がなかなか見つからず、空室が続くリスクもあるため、必ずしも期待通りの収入が得られるとは限らない点に注意が必要です。

②将来また住むことができる
転勤や家庭の事情で一時的にマンションを離れる場合、将来的に再度住む予定があるなら、売却せずに賃貸に出すことが賢明です。この方法なら、戻りたいときに再び住むことができます。また、自分だけでなく、将来子どもや親族が利用する可能性も考慮できるでしょう。特に思い入れのある物件や親が大切にしていたマンションを手放すことに抵抗がある場合、賃貸に出すことでその資産を維持しつつ、有効活用することができます。

③経費で計上できる（節税できる）
マンションを賃貸に出すことで、賃貸経営にかかる諸費用を経費として計上できるため、節税効果が期待できます。たとえば、修繕費や管理費、減価償却費などが経費となり、収入から差し引くことで課税所得を減らすことができます。これにより、結果的に納税額を抑えることができるのです。

④資産価値の維持
賃貸に出すことで、空き家にするよりもマンションの資産価値を維持しやすくなります。住人がいることで建物の管理が行き届き、劣化が遅くなるため、資産価値の低下を防ぐことができます。また、定期的なメンテナンスやリフォームを行うことで、さらに資産価値を保つことができるでしょう。

以上のように、マンションを賃貸に出すことで得られるメリットは多岐にわたります。ただし、これらのメリットを最大限に享受するためには、適切な管理と戦略が必要です。次に、賃貸のデメリットについても考慮し、総合的に判断することが重要です。

マンションを貸すデメリット
マンションを賃貸に出すことには多くのメリットがありますが、同時にいくつかのデメリットも存在します。以下に、その主なデメリットを詳しく解説します。

①コストがかかる
マンションを貸し出す際には、さまざまな費用が発生します。まず、入居者を募集するための広告費や不動産仲介手数料が必要です。また、定期的なメンテナンスや修繕費、管理会社への報酬なども賃貸経営のコストとして計上されます。これらの費用は賃料収入に対してマイナスの影響を与えるため、事前に適切な予算を計画することが重要です。

さらに、マンションの状態によって賃貸に出す前にリフォームや大掃除を必要とする場合もあります。部屋の清潔感や設備の新しさは賃料に大きく影響するため、経年劣化が進んでいる場合は特に注意が必要です。大規模なリフォームやハウスクリーニングには初期費用がかさむことがあるため、収支計画をしっかり立てることが大切です。

②空室のリスクがある
マンションを賃貸に出す場合、空室のリスクは避けられません。入居者が退去した後、新たな入居者を見つけるまでの期間は家賃収入が途絶えるため、その間の固定費用を負担し続ける必要があります。特に、競争の激しい地域や需要が限られている物件では、空室期間が長引く可能性が高まります。このリスクを軽減するためには、魅力的な賃貸条件を設定することや、入居者募集の強化など空室対策を図ることが重要です。

③入居者トラブルが起こる可能性がある
マンションを貸し出す際には、入居者とのトラブルや家賃滞納のリスクも考慮する必要があります。入居者が家賃を滞納した場合や契約違反が発生した場合、法的手続きやトラブル解決に時間や費用がかかることがあります。入居者とのトラブルは精神的なストレスも伴うため、入念な契約管理とリスク対策が求められます。

④賃料下落のリスク
賃貸市場は常に変動しており、地域の経済状況や需要によって賃料が下がるリスクもあります。特に長期的な視点で見た場合、物件の老朽化や周辺環境の変化によって賃料が下がる可能性があります。このため、賃貸に出す前に市場の動向を十分に調査し、将来的なリスクを見据えた計画を立てることが必要です。

これらのデメリットを踏まえた上で、マンションを賃貸に出すかどうかを判断することが重要です。賃貸経営を成功させるためには、リスク管理と費用計算をしっかり行い、適切な戦略を立てることが求められます。

マンションを貸すまでの手順とかかるコストについて

マンションを賃貸に出す際の手順と必要なコストについて、詳しく解説します。以下のステップを踏むことで、スムーズに賃貸経営を始めることができます。

マンションを貸すまでの手順
マンションを賃貸に出す手続きは、自分で行うこともできますが、手間や専門知識が必要なため、多くの人が不動産仲介会社や管理会社に依頼することを選びます。以下に、マンションを貸し出す際の具体的な手順と必要な手続きを説明します。

①物件資料をまとめる
まず、マンションの詳細な情報を整理しましょう。これには、間取り図、築年数、設備の状態、周辺環境などが含まれます。これらの情報は、賃貸募集の際に重要な資料となります。

②不動産会社に賃料査定の依頼をする
次に、信頼できる不動産仲介会社・不動産管理会社を選び、賃料の査定を依頼します。複数の会社に依頼することで、適正な賃料を知ることができます。不動産会社を選ぶ際には、宅地建物取引業の免許更新回数や最近の活動状況を確認することがポイントです。

③不動産会社と媒介契約の締結
賃料査定の結果を踏まえ、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には、専任媒介契約や一般媒介契約などの種類があり、それぞれに特徴と制約がありますので、慎重に選びましょう。

④募集活動
家賃を設定し、入居者募集を開始します。不動産会社は広告を作成し、物件の魅力をアピールします。この広告には、間取りや築年数、設備、周辺環境などの詳細な情報を盛り込み、入居者が生活をイメージしやすい内容にすることが重要です。

⑤審査
入居希望者が現れたら、審査を行います。入居者の信用情報や収入状況などを確認し、信頼できる入居者を選定します。不動産会社がこの審査をサポートしてくれます。

⑥契約
入居者が決まったら、賃貸借契約を締結します。契約時には、マンションのゴミ出しのルールや管理規約、設備の使用方法などの重要な情報を入居者に伝えます。契約には、「定期借家契約」と「普通借家契約」の2種類があり、それぞれの特性に応じて選びます。定期借家契約は契約期間が満了すると自動的に終了し、普通借家契約は更新が可能です。

⑦入居者の引渡しと管理
契約が完了したら、入居者にマンションを引き渡します。不動産会社や管理会社は、入居者募集から家賃の回収、退去時の原状回復までの管理業務を一手に引き受けてくれます。これにより、オーナーは手間をかけずに賃貸経営を行うことができます。

以上が、マンションを賃貸に出す際の基本的な手順です。各手順で発生する費用や注意点を理解し、適切に対応することで、スムーズな賃貸経営が可能となります。

マンションを貸すためにかかる費用
マンションを賃貸に出す際には、初期費用と継続的な費用の両方が発生します。以下に、その詳細を解説します。

・不動産会社へ支払う仲介手数料
入居者が決まった際には、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。法律で定められている上限は、1か月分の家賃＋消費税です。また、入居者募集のための広告費用が発生する場合もありますので、事前に確認しておきましょう。

・クリーニングや修繕費用
マンションの状態によっては、貸し出し前にクリーニングやリフォームが必要です。例えば、経年劣化による汚れや破損がある場合、それらを修繕しておくことが賃貸市場での競争力を高めます。不動産会社に賃料査定を依頼する際に、必要なリフォームやクリーニングの範囲を相談しておくと良いでしょう。

・投資ローンへの借り換え費用
住宅ローンが残っている状態でマンションを賃貸に出す場合、金融機関によっては住宅ローンから投資ローンに切り替える必要があります。この場合、ローンの借り換えに伴う手数料が発生します。賃貸を計画する前に、金融機関に相談し、手数料や条件を確認しておきましょう。

・管理委託費用
不動産管理会社に管理業務を委託する場合、月々の管理費用が発生します。この費用には、入居者対応、家賃回収、建物のメンテナンスなどのサービスが含まれます。管理費用は会社によって異なるため、複数の会社を比較して選ぶことが重要です。

・各種税金
賃貸物件の所有者である限り、固定資産税や都市計画税を支払う必要があります。これらの税金は所有者に課されるもので、賃貸に出している間も継続的に発生します。

・管理費、修繕積立金 ・火災保険料
マンションの共用部分の維持管理のために、毎月の管理費と修繕積立金を支払います。修繕積立金は、物件の築年数が増えるに従って増加する傾向がありますので、将来的なコストも見据えて計画を立てることが重要です。火災保険は、建物に関しては貸主が契約を結ぶ必要があります。借主には、家財に対する火災保険に加入してもらうことが一般的です。火災保険料も、賃貸経営のコストとして計上されます。

マンションを売るメリットとデメリットは？

マンションを売却することには、さまざまなメリットとデメリットがあります。ここでは、それぞれのポイントを詳しく解説します。

マンションを売るメリット
マンションを売却することには、多くのメリットがあります。以下にその主要なポイントを詳しく解説します。

・まとまった現金が手に入る
マンションを売却することで、一度にまとまった現金を得ることができます。この資金を新たな投資や事業展開、その他の目的に活用することが可能です。現金化することで資金的な自由度が増し、将来的な選択肢が広がることも期待できます。

売却にかかる期間は、不動産会社が買主を探す「仲介による売却」で一般的に3カ月から6カ月程度です。一方、不動産会社が直接買い取る「買取による売却」は仲介よりも安価になる傾向がありますが、1週間から1カ月程度とスピーディーに現金化が可能です。

・維持費などのコストがかからない
マンションを売却すると、その後の維持費や管理費の負担がなくなります。これには、修繕やメンテナンス費用、管理費、固定資産税、都市計画税、火災保険料、修繕積立金などが含まれます。これらのコストが不要になることで、経済的な負担が大幅に軽減されます。

また、物件の所有に伴うリスクや責任もなくなるため、心理的な安心感を得ることができます。売却後は、物件の管理やトラブル対応などに煩わされることがなくなるため、心の負担が軽くなるでしょう。

以上のように、マンションを売却することには多くのメリットがあります。自分のライフプランや経済状況を考慮し、最適な選択をすることが重要です。

マンションを売るデメリット
マンションを売却する際には、いくつかのデメリットも考慮する必要があります。以下にその主なポイントを挙げます。

・不動産という資産を手放すことになる
マンションを売却すると、不動産という資産を手放すことになります。不動産は長期的な資産形成の手段として非常に魅力的です。将来的に不動産の価値が上昇する可能性もあり、保有することでその恩恵を受けることができます。また、自分の子どもや家族に資産として残したいと考えている場合、売却することでその機会を失ってしまうことになります。

・売却時にコストがかかる
マンションを売却する際には、さまざまなコストが発生します。まず、不動産会社に支払う仲介手数料があり、これは「売却金額（税抜）×3%＋6万円＋消費税」が上限とされています。例えば、6,000万円で売却した場合、仲介手数料は最大で204.6万円にもなります。また、印紙税や場合によっては譲渡所得税などの税金もかかるため、売却金額がそのまま手に入るわけではない点に注意が必要です。

・希望通りの金額で売れない可能性がある
市場の状況や物件の状態によっては、希望する金額で売却できない可能性があります。不動産市場は変動しやすく、必ずしも売却時に高値で売れるとは限りません。特に急いで売却する必要がある場合、相場よりも低い価格で売却せざるを得ないこともあります。

・譲渡所得税がかかる可能性がある
売却価格が購入時の価格を上回る場合、「譲渡所得税」が発生することがあります。譲渡所得税は、不動産を売却した際に得た利益に対して課される税金で、所得税と住民税から構成されます。さらに、2037年（令和19年）までは復興特別所得税も加算されます。このため、売却益が大きい場合、かなりの額の税金を支払う必要があることを理解しておきましょう。

以上のように、マンションを売却することにはいくつかのデメリットがあります。売却を検討する際には、これらの点を十分に理解し、自分の状況や将来の計画に基づいて慎重に判断することが重要です。

マンションを売るまでの手順とかかるコストについて

マンションを売却する際には、いくつかのステップを踏む必要があります。ここでは、具体的な手順と売却にかかるコストについて詳しく解説します。

マンションを貸すまでの手順
マンションを売却する際には、いくつかのステップを踏む必要があります。以下に具体的な手順を詳しく説明します。

①物件資料をまとめる
まず、マンションを売却するために必要な書類を準備します。必要な書類には、登記済権利証、間取り図、固定資産税納税通知書、管理規約、身分証明書などが含まれます。これらの書類を整理し、いつでも提示できるようにしておくことが重要です。

②不動産会社に賃料査定の依頼をする
次に、複数の不動産会社に査定を依頼し、マンションの市場価値を確認します。査定価格や対応の質を比較し、信頼できる不動産会社を選びましょう。査定依頼の際には、マンションの特徴や周辺環境についても詳しく説明することで、より正確な査定が可能になります。

③不動産会社と媒介契約の締結
信頼できる不動産会社を選定したら、「媒介契約」を結びます。媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれの契約に応じて売却活動の方法や期間が異なります。契約内容をしっかり確認し、自分に最適な契約を選びましょう。

④売却活動
媒介契約を結んだ後、不動産会社は売却活動を開始します。内覧希望者への対応も重要です。内覧の際には、マンションの魅力を最大限に伝えるため、ハウスクリーニングを行い、内装や設備の状態を整えておくことが効果的です。

⑤売買契約の締結
買い手が見つかり、価格や条件に合意が得られたら、売主と買主の間で売買契約を結びます。この際、契約の証として買主から手付金が支払われます。売買契約書には、物件の引渡し日や条件などが詳細に記載されますので、内容を十分に確認することが重要です。

⑥決済・引き渡し
売買契約が成立した後、買主から購入代金が支払われたら、マンションを引渡します。引渡しと同時に、買主の住宅ローンが実行されることが一般的です。決済と引渡しは同日に行われることが多く、この日にマンションの鍵や関連書類を買主に渡します。

このように、マンションを売却する際には複数のステップを踏む必要がありますが、それぞれのステップをしっかりと理解し、準備を整えることで、スムーズな売却が可能となります。

マンションを売るためにかかる費用
マンションを売却する際には、さまざまな費用が発生します。以下に、具体的な費用項目とその内容について詳しく解説します。

・不動産会社へ支払う仲介手数料
マンションの売買契約が成立した場合、仲介を担当した不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。この手数料は「売却金額（税抜）×3%＋6万円＋消費税」が上限とされています。例えば、売却金額が5,000万円の場合、仲介手数料は最大で171.6万円となります。

・印紙代
売買契約書には印紙を貼付する必要があります。この印紙代は契約金額に応じて異なり、売買契約の法的効力を持たせるために必要です。例えば、契約金額が1,000万円超から5,000万円以下の場合、印紙代は1万円となります。

・抵当権抹消登記費用
マンションを売却する際に、住宅ローンが完済された証として抵当権抹消登記を行う必要があります。この手続きは売主が行うもので、通常は司法書士に代行してもらいます。その際の報酬も発生します。

・譲渡所得税
マンションの売却で利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課されます。譲渡所得税は、土地や建物を売却した際の利益に対する税金で、所得税と住民税が含まれます。また、2037年（令和19年）までは復興特別所得税も支払う必要があります。

・住宅ローンの返済費用
売却時に住宅ローンの残債がある場合、売却代金や自己資金を用いて完済する必要があります。売却価格がローンの残債よりも低い場合、不足分は自己資金で補わなければならず、完済できないと売却自体が困難になります。

・証明書発行費用
所有権移転手続きの際に必要な印鑑証明書や、場合によっては住民票の発行費用が発生します。これらの証明書は登記手続きを進めるために必要です。

・引越しの費用
マンションを引き渡すまでに新しい住居に引越す必要があります。この引越し費用も売却に伴うコストとして考慮しておくべきです。

マンションを売却する際には、これらの費用を含めた総合的なコストを把握し、事前に準備しておくことが重要です。

マンションを売るのと貸すのはどっちがおすすめなのか？

これまでに紹介したように、マンションを売却する場合と賃貸に出す場合には、それぞれにメリットとデメリットがあります。「売る」か「貸す」か、どちらが得策かは一概には言えません。物件の状況や所有者の目的、経済状況などによって最適な選択肢が異なるため、個別のケースに応じた判断が必要です。

将来住む可能性が少しでもあるなら賃貸がおすすめ。
将来的に再びそのマンションに住む可能性が少しでもあるなら、売却せずに賃貸に出すことを検討するのがおすすめです。賃貸に出すことで、マンションを手放さずに所有し続けることができ、将来の選択肢を広げることができます。

まず、賃貸に出すことで毎月の家賃収入を得ることができます。この収入は生活費や他の投資に役立てることができ、経済的な安定をもたらします。また、賃貸中でもマンションの所有権は維持されるため、将来的に再び住むことが可能です。住まなくなった場合でも、賃貸に出しておくことで、物件の維持費や管理費を賃料で賄うことができます。

さらに、賃貸中でも物件の売却は可能です。不動産市場の状況が変わり、売却が有利と判断された場合には、賃貸契約の期限が切れるタイミングで売却を進めることができます。定期借家契約を利用すれば、契約終了後に自分で住むことも、売却することも自由に選択できます。

このように、将来そのマンションに再び住む可能性が少しでもあるなら、賃貸に出すことは多くのメリットをもたらします。賃貸中に物件の価値が上がれば、売却時により高い価格で売ることも可能です。これにより、資産としてのマンションを有効に活用しながら、柔軟に対応することができます。

迷ったら一度不動産会社へ相談するのがおすすめ。
「まとまった資金が必要」「将来再び住む予定がある」など、具体的な計画がある場合を除いて、マンションを売るか貸すかは多くの人にとって難しい選択です。特に、将来的にどれだけの収入が得られるかが不確定な賃貸よりも、一括でまとまった資金が手に入る売却を選ぶことも少なくありません。しかし、自分のマンションが実際にどれくらいの価格で売れるのか、または賃貸に出した場合の家賃がどれほどになるのかを確認してから決断したいと考える方も多いでしょう。

このような場合には、不動産会社に相談するのが最も効果的です。不動産会社の担当者は、物件の条件や市場動向を基に、売却時の見込み価格や賃貸に出した場合の想定家賃を提示してくれます。さらに、対象エリアの売却・賃貸の需要や市場トレンドも踏まえたうえで、専門的なアドバイスを提供してくれます。

不動産会社に相談する際には、収支シミュレーションを依頼することが重要です。収支シミュレーションを行うことで、売却した場合と賃貸に出した場合の収益やコストを具体的に比較することができます。これにより、より現実的なデータを基に判断することができ、自分にとって最適な選択をする助けとなります。

また、不動産会社は地元の市場動向や類似物件の取引実績などに基づいた情報を持っているため、独自に情報を集めるよりも迅速かつ正確なデータを得ることができます。特に、賃貸市場の需要や競合物件の状況などは、個人では把握しきれない情報も多く含まれています。

マンションを売るか貸すかで迷ったら、まずは信頼できる不動産会社に相談し、プロの意見を聞いてみましょう。収支シミュレーションを通じて具体的な数値を確認し、自分の状況に最適な選択肢を見つけることが、成功への第一歩です。不動産会社のサポートを活用し、安心して賢明な決断を下してください。

マンションを貸す際の3つのポイント

マンションを貸す際のポイントを紹介します。賃貸経営は特別な資格や免許が不要で、物件オーナーとして個人で行うことができます。しかし、入居者の募集、契約手続き、毎月の家賃の徴収、入居者対応、退去時の敷金清算など、多岐にわたる業務を個人で全て行うのは非常に労力がかかります。ここでは、賃貸経営を成功させるためのポイントを詳しく解説します。

①複数の不動産会社に査定依頼をする
賃貸に出す前に、複数の不動産会社に査定を依頼することが大切です。ここで注意すべき点は、一番高い賃料を提示する会社が必ずしも最適とは限らないことです。高い査定をする会社は、単にマンションの管理物件を増やしたいだけである場合もあります。実際にその高い賃料で募集しても、借主が現れず、結果として家賃の値引きを求められる場合があります。

賃料の高低だけでなく、入居者の募集力や管理体制、サービスの内容を総合的に評価することが重要です。信頼できる不動産会社を選ぶことで、長期的に安定した賃貸経営が可能になります。また、現実的な賃料設定を行うことが、空室リスクを減らし、安定した収入を確保するためのポイントです。

査定依頼をする際には、以下の点を考慮してください。

・不動産会社の実績と信頼性を確認する
・提示された賃料が市場価格に見合っているかをチェックする
・会社の入居者募集力や管理サービスの質を評価する

これらを踏まえた上で、最も適した不動産会社を選び、賃貸経営を成功させましょう。信頼できるパートナーとともに、適切な賃料設定と管理体制を構築することが、安定した賃貸収入を得るための鍵となります。

②最低限必要な設備は付けておく
賃貸に出す際には、エアコンなどの最低限の設備を整えておくことが重要です。入居者にとって快適な住環境を提供することで、物件の魅力が高まり、空室リスクを減らすことができます。特にエアコンは現代の生活において必需品ともいえる設備の一つです。設備投資を適切に行うことで、賃料設定にも良い影響を与えることが期待できます。

③収支シミュレーションをして家賃を決める
家賃設定を行う際には、収支シミュレーションを行うことが不可欠です。賃貸収入だけでなく、空室期間中の費用や管理費、修繕費なども考慮したキャッシュフローを見積もる必要があります。シミュレーションを通じて、賃貸経営の全体像を把握し、適切な家賃設定を行うことで、長期的な収益を確保することができます。

マンションを売る際の4つのポイント

マンションを売却する際には、いくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。ここでは、賢明な売却を行うための具体的な方法について解説します。

①複数の不動産会社に査定依頼をする
マンションを売る際には、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。しかし、一番高い金額を提示する会社が必ずしも最適な選択肢とは限りません。高い査定額を提示する会社は、実際には物件を預かりたいがために意図的に高めの金額を提示している場合があります。このような場合、実際にその価格で募集しても買主が現れず、最終的に売却価格の値引きを求められる可能性があります。

査定額だけでなく、会社の実績や信頼性、サービスの質を総合的に評価することが大切です。信頼できる不動産会社を選ぶことで、スムーズかつ効果的な売却が可能になります。また、現実的な売却価格を設定することが、売却期間を短縮し、早期に現金化するためのポイントです。
査定依頼をする際には、以下の点を考慮してください。

・不動産会社の実績と信頼性を確認する
・提示された査定額が市場価格に見合っているかをチェックする
・会社の売却実績やサービスの質を評価する

これらを踏まえた上で、最も適した不動産会社を選び、売却を成功させましょう。信頼できるパートナーとともに、適切な売却価格と販売戦略を構築することが、スムーズな売却を実現する鍵となります。

②リフォームやクリーニングは不動産会社に相談する
マンションを売却する前に、リフォームやクリーニングについて不動産会社に相談することが重要です。その理由は、無駄なリフォームを回避するためです。せっかくリフォームを行っても、トレンドや市場のニーズと合わない場合、買主が現れずに売却が難航することがあります。

不動産会社は最新の市場トレンドや買主のニーズを把握しており、どの部分をリフォームすることで物件の価値が上がるか、どの程度のクリーニングが必要かを的確にアドバイスしてくれます。これにより、無駄なコストをかけずに、効果的なリフォームを行うことができます。

例えば、内装のカラーや設備の選定に関しても、プロの視点から見た最適な選択をすることができます。これにより、買主にとって魅力的な物件に仕上げることができ、売却の成功率を高めることが可能です。

また、不動産会社に相談することで、リフォームやクリーニングにかかる費用の見積もりも正確に把握することができ、予算内で最大の効果を得ることができます。

以上の理由から、マンションの売却をスムーズに進めるためには、不動産会社にリフォームやクリーニングの相談をすることが非常に有効です。信頼できるパートナーとともに、物件の魅力を最大限に引き出し、効率的な売却を実現しましょう。

③確定申告時に「3000万円の特別控除」を利用する
マンションを売却した場合、確定申告が必要です。特に、不動産を売却して利益が出た際には、確定申告を通じて「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用することができます。この特別控除を適用することで、譲渡所得から最高3,000万円を差し引くことができ、譲渡所得税の負担を大幅に軽減することが可能です。

譲渡所得は、以下の計算式で求められます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 － （取得費 ＋ 譲渡費用）

この計算式により得られた譲渡所得から、3,000万円を控除することで、課税対象となる所得を大幅に減らすことができます。

この特別控除を受けるためには、一定の要件を満たす必要があります。例えば、売却するマンションが居住用であることなどです。要件を確認し、適用できるかどうかを確認することが大切です。

不動産を売却した場合は、必ず確定申告を行う必要があります。「3,000万円の特別控除」をうまく活用することで、税負担を大幅に軽減することが可能です。これにより、売却益を最大限に活用することができ、次の投資や生活資金に充てることができます。

④売却損失が出た際に「売却損の損益通算」を利用する
マンションの売却で損失が発生した場合、「売却損の損益通算」を利用することができます。これは、売却損を他の所得と通算することで、所得税の負担を軽減する制度です。特に、他の所得がある場合には、この損益通算を活用することで、税負担を大幅に軽減することができます。具体的な手続きについては、税理士や不動産会社に相談することで、最適なアドバイスを得ることができます。

債券投資は比較的安全性が高く、事前に得られる利益が明確です。一方、株式投資は短期間で大きなリターンを狙えて、配当金や株主優待を受け取ることもできます。

債券と株式にはそれぞれ異なる特徴があるため、メリットやデメリット、違いをしっかり理解しておくことが大切です。
自分にどちらが合っているか判断しやすくなり、リスクを把握した上でポートフォリオを構築できます。

ここでは、債券と株式の特徴やメリット・デメリットについて詳しく見ていきましょう。

債券投資の特徴
債券は、国や地方自治体、企業が投資家から資金を借りるために発行する有価証券の一種です。

債券投資では、保有中に利子を受け取ることができ、満期時には投資元本が発行体から返還されます。債券は、発行体や形態、通貨、発行タイミングなどによって分類されます。

・公社債（国債、地方債など）
・民間債（社債、金融債など）
・外国債（円建て外債、外貨建て外債など）
・利付債（利子が支払われる）
・割引債（発行価格が額面価格より低い）
・新発債（新たに発行される債券）
・既発債（すでに発行されて流通市場で売買される債券）

また、債券価格は金利の影響を受けやすく、金利が上がると債券価格は下落し、金利が下がると債券価格は上昇する傾向があります。
多くの証券会社では、個人向け国債などの国内債券に加え、外国債券の購入も可能です。

債券投資のメリット
債券投資には、次のようなメリットがあります。

・比較的安全性が高い
・銀行預金よりも金利が高い
・満期時に元本が返還される
・定期的に利子を受け取れる
・途中で売却することも可能

それぞれの詳細は、以下のとおりです。

■比較的安全性が高い
債券投資は、比較的安全性が高いとされています。これは、国や大企業が発行する債券があるためです。

例えば、個人向け国債は日本国政府が発行するため、リスクを抑えた運用が可能です。リスクの高い債券も存在しますが、発行体を慎重に選べば、低リスクの債券に投資することができます。

■銀行預金よりも金利が高い
安全性の高い債券は利回りが低い傾向がありますが、それでも銀行預金よりは高い金利が期待できます。例えば、以下は個人向け国債の金利とメガバンクの預金金利の比較です。

金利が高い分、より多くのリターンを得ることができます。

参照：財務省「個人向け国債」

■満期時に元本が返還される
債券は、満期日に元本が返ってきます。途中で価格が変動しても、満期まで保有すれば額面通りの金額を受け取れるので安心です。

■定期的に利子を受け取れる
債券を保有していると、発行体から定期的に利子が支払われます。例えば、個人向け国債の変動金利型10年満期の利率は0.57%、「大分県令和6年度第1回公募公債」の利率は1.029%です。
利率（クーポンレート）は事前に決まっているため、利益計画が立てやすい点も魅力です。

※利率は税引前
参照：大分県「大分県全国型市場公募債の発行について」

■途中で売却することも可能
債券は、満期日が来る前に売却することも可能です。必ずしも満期日まで保有する必要はなく、急な資金需要にも対応できます。ただし、途中で売却する際には、売却損が発生したり、利子が差し引かれることがある点に注意が必要です。

債券投資のデメリット
債券投資のデメリットは、次のとおりです。

・発行体の信用リスクがある
・途中で売却すると損失のリスクがある
・外貨建て債券には為替リスクがある
・リスクは低いがリターンも少ない

それぞれの詳細は、以下のとおりです。

■発行体の信用リスクがある
債券の発行体が経営不振や財政状況の悪化により債務不履行に陥る可能性があります。この場合、元本の回収が難しくなることがあるため、注意が必要です。経営状況が悪化している企業の社債や、経済が不安定な地域や国の債券については、慎重に判断することが重要です。

ムーディーズ、スタンダード&プアーズ、フィッチ・レーティングなどの格付け評価を参考にしながら、発行体の信用リスクを調査して投資を検討する必要があります。

■途中で売却すると損失のリスクがある
債券は満期日までに途中売却できますが、元本割れのリスクがあるため注意が必要です。債券の価格は変動するため、途中で売却すると購入時よりも低い価格になる可能性があります。また、利子が差し引かれることもあるため、途中売却の条件を事前に確認しておくことが大切です。

例えば、個人向け国債を途中売却する場合は「直前2回分の各利子(税引前)相当額×0.79685」が差し引かれます。

■外貨建て債券には為替リスクがある
米ドルやユーロなどの外貨建て債券には為替リスクがあります。購入時に比べて円安になれば為替差益が得られますが、円高になると為替差損が発生します。外貨建て債券に投資する際は、為替変動に注意が必要です。

■リスクは低いがリターンも少ない
債券はリスクが比較的低い投資商品として知られていますが、リターンもそれほど大きくありません。例えば、株式投資のように短期間で大きなリターンを狙うことは難しいです。大きなリターンを求めたり、ハイリスク・ハイリターンのポートフォリオを組みたい場合には、債券は適していない可能性があります。

株式投資の特徴
株式とは、企業が資金調達を目的として発行する有価証券のことです。

株は東証プライム市場、スタンダード市場、グロース市場などを通じて売買できます。
投資家は株式を購入することで株主となり、株主総会での議決権を得たり、配当金や株主優待を受け取ることが可能です。

株式投資の利益には、以下の2つがあります。

・値上がり益（キャピタルゲイン）
・配当金（インカムゲイン）

株価は企業の業績、金利、為替、地政学リスク、政策などの多くの要因に影響され、需給バランスの変化によって上昇や下落します。銘柄によって最低投資金額や株価の変動幅は異なります。

また、ほとんどの証券会社は国内株式だけでなく外国株式も取り扱っており、米国株や中国株などに投資することも可能です。

株式投資のメリット
株式投資には、次のようなメリットがあります。

・短期間で大きなリターンを狙うことも可能
・配当金を受け取れる
・株主優待を受けられる
・企業の経営に参加できる
・少額からでも投資を始められる

それぞれの詳細は、以下のとおりです。

■短期間で大きなリターンを狙うことも可能
1日で株価が1〜2%以上変動することは珍しくありません。そのため、短期間で大きなリターンを得る可能性があります。特に、決算や重要指標の発表後には株価が大きく動くことがよくあります。

■配当金を受け取れる
銘柄によっては、年に1〜2回の配当金を受け取ることができます。多くの銘柄の配当利回りは1〜2%程度ですが、中には5%を超えるものもあります。

仮に株価が1万円で配当利回り3%の銘柄を100株購入した場合、年間で3万円（税引前）の配当金を受け取ることが可能です。

高配当銘柄は人気があり、株価が下がりにくいと言われています。

■株主優待を受けられる
株主優待を提供している銘柄もあります。受け取れる特典は銘柄によって異なり、割引券、商品券、クオカード、自社商品、カタログギフトなどさまざまです。

例えば、オリエンタルランド（4661）では、500株以上保有しているとディズニーランドまたはディズニーシーの1デーパスポートが優待として受け取れます。

また、すかいらーくホールディングス（3197）では、100株以上保有すると、年2回2,000円分の優待カードを受け取ることができます。

参照：オリエンタルランド「株主優待制度」
すかいらーくホールディングス「株主優待制度」

■企業の経営に参加できる
保有している株式数に応じて議決権が付与され、株主総会の決議に賛成または反対を投じることができます。

■少額からでも投資を始められる
銘柄によっては、5万円以下で購入することもできます。また、一部の証券会社では単元未満株を扱っていて、1株や10株単位で取引できるため、数千円で有名企業の株を買うことも可能です。

株式投資のデメリット
株式投資のデメリットは、次のとおりです。

・短期間で大きな損失を被ることがある
・倒産リスクや上場廃止リスクがある
・取引が成立しない場合がある
・まとまった投資資金が必要なことがある
・外国株式には為替リスクがある

それぞれの詳細は、以下のとおりです。

■短期間で大きな損失を被ることがある
株式投資では、短期間で株価が大きく上昇することもあれば、逆に下落することもあります。そのため、大きな損失を被るリスクがあります。株式投資には元本保証がなく、ボラティリティも比較的大きいため、事前の分析や計画的な損切りなどが重要です。

■倒産リスクや上場廃止リスクがある
企業が倒産したり上場廃止になる可能性があるため、注意が必要です。倒産や上場廃止になると、投資資金の回収が難しくなります。

次のようなことが起きると上場廃止となる可能性があります。

・上場維持基準への不適合
・有価証券報告書等の提出遅延
・虚偽記載または不適正意見
・上場契約違反 など

参照：JPX「上場廃止基準の概要」

■取引が成立しない場合がある
出来高が少なく流動性の低い銘柄では、希望の価格で売買できないことがあります。また、買いまたは売りが一方に偏ると、取引自体が成立しない場合もあります。流動性リスクを考慮して銘柄選びを行うことも大切です。

■まとまった投資資金が必要なことがある
銘柄によっては、まとまった投資資金が必要な場合があります。

例えば、ファーストリテイリング（9983）の最低投資金額は、2024年10月11日時点の終値で544万9,000円です。5万円以下で購入できる銘柄も多いですが、100万円以上の資金が必要な銘柄もあるため、投資資金によっては購入できない銘柄もあります。

■外国株式には為替リスクがある
外国株式を売買する際は、為替リスクに注意が必要です。購入時より円安になれば為替差益が得られますが、円高になると為替差損が発生します。株価の変動とは別に、為替の動向にも注意を払う必要があります。

債券と株式どちらの投資がおすすめ？
債券と株式は、それぞれで特徴が異なります。

債券投資は、リスクを抑えて安定的に資産を増やしたい人におすすめです。株式投資は、配当金や優待を受けながら、大きなリターンを狙いたい人に向いています。

ただし、どちらか一方に絞る必要はありません。例えば、「資産の30%を債券、15%を株式」といった形で、目標やリスク許容度に応じて資産の割合を調整し、両方を組み合わせたポートフォリオを組むことも可能です。

それぞれの特徴を理解した上で、自分の資産運用の目標に合わせて、どちらかを選択するか、または両方に投資するかを柔軟に考えましょう。

債券投資がおすすめの人
債券投資は、次のような人におすすめです。

・ローリスク・ローリターンで運用したい人
・リスクを抑えながら資産を少しでも増やしたい人
・計画的に利益を得たい人
・株式投資は不安だけど投資に挑戦してみたい人
・運用資産が大きい人

債券は、他の投資商品と比べて安全性が高いと言われています。特に個人向け国債は、日本国が発行体であるため、破綻リスクが低く、1万円から投資可能で、満期時には元本が返還されます。

利回りは低いため大きなリターンを期待するのは難しいですが、低リスクで着実に資産を増やすことが可能です。

さらに、保有期間中に受け取る利子があらかじめ確定しているため、計画的に利益を得たい人にも向いています。株式投資に興味があるものの、銘柄選びや分析に時間を割けない人にもおすすめです。

また、運用資産が大きい場合、利回りが低くても安定した利益が得られるため、安全性の高い債券は魅力的な投資先の一つとなるでしょう。

株式投資がおすすめの人
株式投資は、次のような人におすすめです。

・応援したい企業がある人
・配当金や株主優待を受けたい人
・大きなリターンを狙いたい人
・企業分析や相場分析が苦でない人
・リスク許容度が大きい人

株式投資は、好きな商品やサービスがあったり、応援したい企業がある人におすすめです。株主としてその企業を支援できるだけでなく、好きな企業や業界であれば、詳しく調べるのも苦にならず、他人よりも有利に分析できる可能性があるからです。

さらに、配当金や株主優待を受け取りたい人や、大きなリターンを狙いたい人にも向いています。配当金を受け取ることで、複利効果を期待した運用ができ、優待では限定品などが手に入ることもあります。

また、銘柄によっては株価が2倍、5倍、さらには10倍以上に成長し、短期間で資産を大きく増やすチャンスもあります。

ただし、株式投資は大きなリターンを期待できる反面、リスクも高いため、ある程度のリスクを許容できる人でないと難しいでしょう。

債券と株式の相談はIFAがおすすめ
債券や株式など、投資に関する相談をしたいなら、IFA（独立系ファイナンシャルアドバイザー）がおすすめです。

IFAは、資産運用の専門家で、証券会社や金融機関に所属していないため、中立的な立場でアドバイスやサポートを行います。
IFAの特徴は、以下のとおりです。

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