レジディアタワー目黒不動前

竣　工　2007年2月
最寄駅　五反田駅徒歩7分
総戸数　358戸

住　所　東京都品川区西五反田3-7-6
概　要　地上30階 地下3階 RC造

■物件名フリガナ
レジディアタワーメグロフドウマエ

■近隣周辺施設情報
アトレヴィ五反田まで約610m
不動前東急ストアまで540m
スーパーオオゼキ不動前店まで約610m

■駐車場　　　122台（機械式）月額40,700～46,200円
■バイク置場　50台/月額4,400～7,700円
■駐輪場　　　358台/1住戸1台のみ/登録料3,300円
―――――――
■設　計　　　株式会社竹中工務店東京一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社竹中工務店東京本店
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（小型犬or猫1匹迄・敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■鍵交換代　　初回契約時22,000円（税込）
■その他①　　入居者限定会員サービス会費/2年16,500円（税込）
■その他② インターネット使用料 月額1,650円（税込）
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
■保証会社　　初回保証委託料/月額賃料等の20％～100％
■保証会社　　年間継続料/0.8万円～1.0万円 or
■保証会社　　月額保証料賃料等の1％～2％
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（37.19㎡～103.27㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□１階　　　　フィットネスルーム/無料
□１階　　　　トランクルーム31区画/月額2,200円～8,800円
□３０階　　　スカイラウンジ/無料

※掲載情報が現況と異なる場合は、現況を優先させていただきます。
※キャンペーン情報は予告なく変更・終了する場合がございます。詳細はお問い合わせください。
※部屋により敷金・礼金・キャンペーンの内容が異なる場合がございます。
※分譲賃貸は部屋によって所有者が異なる為、内装や設備が変更されている場合がございます。

管理委託費とは、不動産管理会社に支払う費用で、その範囲には様々な業務が含まれます。管理会社が扱う一般的な業務は、大きく入居者に関する業務と建物に関する業務の二つに分けられます。

入居者に関する業務には以下のものがあります。

・入居者の募集活動
・賃貸借契約の締結や更新
・家賃の回収及び滞納時の対応
・退去時の手続きと立ち会い、精算作業
・原状回復工事の手配と管理
・入居者からの問い合わせやクレームの対応

建物に関する業務では、次のような作業が行われます。

・建物の定期巡回点検
・共有部分の清掃
・建物全体及び室内設備の点検とメンテナンス
・修繕工事の実施と管理

これらはあくまで一般的な業務内容であり、具体的なサービス内容は管理会社によって異なります。契約を結ぶ際は、どの業務が管理委託費に含まれるか内訳を明確にすることが重要です。

さらに、管理会社によっては、オーナーが特定の管理業務を自ら行うことや、オーナー手配の業者と協力して管理作業を行うことも可能です。これにより、オーナー自身がコストを節約したり、特定の業者との既存の関係を維持したりすることができます。ただし、管理会社に多くの要望を出すと、「扱いにくいオーナー」と見なされることがあるため、信頼できる管理会社を選び、基本的には業務を一任することが望ましいです。

このように、管理委託費は、オーナーの負担を軽減し、賃貸物件の運営を効率的かつ効果的に行うために重要な投資です。適切な管理会社を選び、必要な業務を適切に委託することで、賃貸物件の価値を保ちながら運営することが可能です。

管理委託費用の相場

管理委託費用とは、不動産オーナーが管理会社に対して支払う業務報酬のことを指しまして、管理会社手数料ともいいます。この費用は、管理会社がオーナーに代わり、賃貸物件の運営に必要なさまざまな業務を行うために必要です。

不動産投資・マンションを賃貸に出す際の成功は単に物件を購入することだけでは完結しません。実際に賃貸物件を持っていると、入居者の募集、家賃の集金、クレーム対応などの入居者管理業務や、物件の定期的な清掃、点検、修繕といった建物管理業務が必要になります。これらを個人で行うには多大な時間と労力が必要です。

そのため、多くの不動産オーナーは、これらの業務を専門の管理会社に委託します。委託することで、専門家による効率的かつ専門的な管理を期待することができ、賃貸経営の品質と持続性が保たれるのです。

管理委託費用の相場は、管理内容の範囲やサービスレベルによって異なります。以下では、賃貸管理の委託にかかる一般的な費用相場をご紹介します。

一部委託なら賃料の3%
管理業務を部分的に委託するケース、特に集金管理のみを管理会社に任せる場合、管理委託費は家賃の3%程度が相場となっています。この場合の費用は、全面的な管理委託に比べて低く抑えることが可能ですが、提供されるサービスは集金のみに限定されます。つまり、家賃の滞納に対する保証などは含まれないため、その点を考慮して委託の範囲を決定することが重要です。

一般的な相場は賃料の3~5%
不動産管理における一般的な管理委託費の相場は、家賃収入の3～5%の範囲で設定されています。この手数料は通常、家賃収入に基づいて計算され、
「家賃収入×指定のパーセンテージ」
という方式で求められます。ここでいう家賃収入には、毎月の賃料の他に管理費や共益費なども含まれることが一般的です。

家賃収入が多い物件や、部屋数の多い物件では、自然と管理委託費の絶対額も高くなります。逆に、家賃が比較的低い物件や部屋数の少ない物件では、支払う管理委託費も少なくなる傾向があります。

重要な注意点として、管理会社によっては管理委託費は空室があっても発生する費用であるため、物件の運用計画を立てる際にはこの点を十分に考慮する必要があります。特に、管理委託費が相対的に高額な管理会社との契約を結んだ場合、空室率が高まると経営が赤字に陥るリスクが増加します。そのため、管理会社を選ぶ際には、その費用対効果をしっかりと検討し、賢明な選択をすることが求められます。

サブリースの場合相場は「家賃の10％～20％」
サブリース契約において、管理委託費の相場は家賃の10～20％に設定されています。サブリース契約とは、賃貸物件の所有者が、サブリース会社に物件を全て任せ、その会社が実際の入居者との間で賃貸契約を行う方式です。この際、オーナーと入居者は直接の契約関係にないため、サブリース会社が賃貸管理業務を一手に担います。

このサービスの魅力は、入居者の募集から家賃の集金、さらには建物の日常的な管理に至るまで、すべての業務を管理会社が担ってくれることです。これにより、日々の運用に関わる手間を省くことができ、特に多忙なオーナーや物件管理に手を出したくないオーナーにとっては大きな利点となります。

ただし、サブリース契約は通常の管理委託契約に比べて手数料が高いため、コストと利益のバランスを考慮することが重要です。入居状況に左右されず安定した収入を得られる一方で、家賃収入の大部分を手数料として支払うことになるため、契約前にはしっかりとした検討が必要です。

マンション管理を委託するメリット

賃貸管理会社に不動産の管理を委託する最大のメリットは、手間の削減です。不動産投資は管理が成功の鍵を握りますが、賃貸管理の業務は煩雑で時間がかかります。特に、忙しい日常を送る方にとっては、入居者からのクレーム対応や家賃の回収といった24時間対応が求められる業務を自ら行うのは困難です。

管理を委託することで、これらの時間を要する業務をプロの手に委ねることが可能です。これは、忙しい方だけでなく、賃貸物件の所在地が自宅から遠い場所にあるオーナーにとっても大きな利点です。管理会社には管理業務を円滑に行う専門知識と経験があり、賃貸経営を効率的に行うために不可欠なサポートを提供してくれます。

管理委託の範囲は管理会社や契約プランによって異なりますので、自身の賃貸経営の状況やライフスタイルに合わせて、適切なサービスを選択することが重要です。賃貸管理のプロとして、管理会社は入居者募集、クレーム対応、家賃回収、空室対策、修繕、契約や更新業務など、賃貸経営に必要な多岐にわたる業務を一手に引き受けます。

また、不動産投資を継続する中で遭遇するであろう法律や不動産の専門的な問題に対しても、賃貸管理会社は専門知識を持って対応してくれるため、そのアドバイスやサポートを受けることが可能です。これにより、オーナーは賃貸経営のリスクを減らし、より確実な運用を目指すことができます。

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マンション管理を委託するデメリット

賃貸マンションの管理を外部の管理会社に委託することには、いくつかのデメリットも伴います。まず、最も明白なのはコストの増加です。管理委託には管理費用が必要となり、これが直接的な利益減少に繋がります。

また、管理会社の質にはばらつきがあるため、選択には注意が必要です。管理会社や担当者によっては、物件の管理状況が適切に行われず、報告や連絡、相談（報連相）が不十分な場合があります。これが原因で、オーナーが物件の現状を正確に把握できないこともあります。

物件を管理会社に任せきりにしてしまうと、問題が発生しても早期に察知することが困難になります。その結果、空室が増えるなど、賃貸経営の成績に直接的な影響を与える事態に繋がる可能性があります。

したがって、管理会社を選ぶ際には、その実績や信頼性、提供するサービスの質を慎重に評価することが求められます。管理委託は手間を省くメリットがありますが、その便利さと引き換えにこれらのリスクを理解し、対策を講じることが重要です。

管理委託費が高い会社と安い会社どっちがいいの？
賃貸経営・マンションを貸すオーナーにとって、管理委託費の高低は重要な検討事項です。一見、費用が低い管理会社の方が経済的負担が少なくて済むため魅力的に思えますが、低コストの背後にはしばしばサービスの質の問題が隠れていることがあります。

ここでは、管理委託費が高い会社と安い会社のメリット・デメリットについて紹介します。どちらを選ぶかは、マンションの位置、属性、オーナー自身の経営方針により異なります。自身のニーズに合った選択をすることが最も重要です。

高い会社のメリット・デメリット
託する際のメリットとしては、その安定した組織力と豊富なリソースが挙げられます。大手ならではの体制は、建物の保守や清掃など日常的な業務を円滑に行うことを可能にし、常に多くのスタッフが配備されているため、物件の維持管理が徹底されます。

しかし、管理費が高めに設定される傾向にあるため、その費用が主に人件費に充てられていることを理解することが重要です。これは、多くの専門スタッフによる質の高いサービスが期待できることを意味しますが、経費としては大きな負担となる可能性もあります。

一方で、大手のデメリットとしては、担当者の頻繁な変更が挙げられます。大手企業では担当者の異動が多いため、管理の連続性が失われることがあります。これにより、サービスの質が一定でなくなる可能性もあり、オーナーとしては定期的に担当者との関係を再構築する必要があります。

また、高い管理費を支払っているにも関わらず、実際に望んでいるサービスが提供されていない場合があるかもしれません。そのため、契約前には「どの業務が管理費に含まれているのか」、そして「トータルでどれだけの費用が発生するのか」を明確にすることが求められます。

最終的には、目先の管理費の割合だけでなく、提供されるサービス内容と全体的なコストを総合的に考慮して、管理会社を選定することが望ましいでしょう。

安い会社のメリット・デメリット
安い管理会社の選択には一長一短があります。管理費が低いという点は魅力的ですが、その背後には何らかの理由が存在することが多いです。例えば、人件費が削減されている場合、管理スタッフが少なく、その結果としてサービスの質が低下している可能性があります。しかし、地元の管理会社などでは、地域に精通し、効率よく物件を管理しているため、コストパフォーマンスが良い場合もあります。

不動産管理会社によっては、管理委託費以外にもシステム使用料や契約更新手数料などの追加費用を設定しているところがあります。これらの費用はすべての管理会社で徴収されているわけではなく、特に「管理委託費が安い」と謳っている会社ほど、別の形で手数料を取ることが少なくありません。

したがって、単に管理委託費が低いからといってその会社を選ぶのではなく、提供されるサービスの範囲、追加で発生する費用、総合的なコストを考慮に入れることが重要です。また、提案される管理業務が本当に自分のニーズに合っているかどうか、他の管理会社との比較を行い、総合的に評価することが求められます。

目先の低コストだけでなく、全体の運用コストとサービス内容を総合的に考慮し、長期的な視点で最も合理的な選択をすることが、賃貸物件の管理における賢明な判断と言えるでしょう。

管理会社の選び方
不動産投資・家を貸す際に成功に導くためには、物件の適切な管理が不可欠です。賃貸物件の管理を外部の専門業者に委託する場合、信頼できる管理会社を選ぶことが大切です。ここでは、管理会社選びの重要なポイントをいくつかご紹介します。

集客力
不動産投資における重要なリスクの一つに、空室リスクがあります。このリスクを最小限に抑えるためには、管理会社の集客力が重要です。

不動産管理会社が賃貸仲介にどれだけ力を入れているか判断することは、管理会社の集客力を見極める大きなポイントです。賃貸仲介に強い会社は、不動産ポータルサイトに魅力的な広告を掲載するなどして効果的に集客を行っています。

管理会社がどの程度仲介業務に力を入れているか、既存の顧客基盤をどれだけ持っているかが、その会社を選ぶ際の重要な判断材料になります。集客活動の具体的な方法や、これまでの成功例について質問することで、管理会社の集客力をより詳しく理解することができます。

不動産投資の成功を左右する管理会社の選定において、集客力は外せない要素です。しっかりと評価し、自身の投資目標に最も合った管理会社を選ぶようにしましょう。

評判や口コミ
サービスの質が低いと、入居者が不満を感じ、結果として退去につながる可能性が高くなります。退去が多くなると、
オーナーには様々なコストが発生します。

入居者が受けるサービスに不満があると、退去を決意するまでの期間が短くなります。管理会社が提供するサービスに不満を持つ入居者は、早期に退去する傾向にあります。この結果、オーナーは成功報酬や原状回復費用など、退去に関連するコストを負担することになります。

また、退去後に新しい入居者がすぐに見つからない場合、空室期間が長引きます。その間、家賃収入は得られず、オーナーの経済的負担が増大します。管理会社の集客能力やサービスの質が低いと、このような状況が発生しやすくなります。

これらのリスクを避けるためには、管理委託費だけでなく、管理会社の評判や口コミも考慮することが重要です。評判の良い管理会社は、一般的にサービスの質が高く、入居者からの評価も良い傾向にあります。口コミや評判をチェックすることで、実際のサービスの質や管理の効率性をある程度把握できます。

管理会社を選ぶ際には、インターネット上の評価や、他のオーナーからの推薦、実際に管理されている物件を訪れてみるなど、多角的に情報を集めることが望ましいです。質の高い管理会社を選ぶことで、長期的に安定した家賃収入を期待でき、結果的に投資の成功につながります。

管理実績
管理会社の実績は、その会社がどれだけ効果的に賃貸物件を管理しているかを示す重要な指標です。管理会社の力量を評価するためには、同社が手掛ける物件の入居率を確認することが有効です。入居率が高い管理会社は、効率的な募集計画と優れた客付け力を持っている証拠です。

ただし、入居率は物件の立地や築年数、物件の種類によって左右されることもあります。そのため、自身の物件と似た条件の物件の入居率を調べることが重要です。

また、管理会社によっては、特定の地域で特に強い集客力を持っていることもあります。自分の物件の地域と同じまたは近いエリアでの実績をチェックしましょう。

良い管理会社を選ぶためには、会社の実績を深く理解することが必要です。適切な管理会社を選定することで、物件の価値を高め、長期的に安定した収益を確保することが可能になります。

よくある質問

次に、マンション管理委託に関してよく寄せられる質問とその回答をまとめてみました。

質問①管理委託費以外に掛かる費用は？
賃貸管理を委託する際、多くのオーナーは管理委託費のみに注目しがちですが、管理業務全体をカバーするには追加の費用が必要な場合があります。これを見落とすと、「管理委託費を削減したはずなのに、トータルコストが高くなってしまった」という状況に陥ることもあります。

以下は管理委託費とは別に発生する可能性のある追加費用の例です。これらの費用は、物件の状態や入居者の利用状況によって大きく変わるため、管理会社を選ぶ際にはこれらの費用も含めた全体的なコストを考慮することが重要です。

ただし、仲介手数料とは別に「広告費」と称して追加の費用を請求する場合もあるため、契約前にはこれらの費用がどのように請求されるかを明確にすることが重要です。仲介手数料が家賃の1か月分を超える場合は、その理由を確認し、不当な請求でないか慎重に検討する必要があります。

不動産の契約に際しては、仲介手数料の支払い条件を含め、すべての費用を確認し、総額でどれくらいの費用がかかるのかを理解しておくことが大切です。

入居中の修繕費用
賃貸物件の運営中に避けて通れないのが、設備の修繕や交換です。特に給湯器、エアコン、換気扇、水栓、照明器具、トイレなどの使用頻度が高く、故障しやすいアイテムは注意が必要です。これらの修繕や交換は、物件の快適性を保つ上で欠かせませんが、その費用は発生頻度や故障の種類によって大きく異なります。

一般的に、これらの設備の小さな修理や定期的なメンテナンスは比較的低コストで済みますが、全交換が必要になると数万円から数十万円の費用がかかることもあります。たとえば、給湯器の完全な交換は、製品の種類や設置状況にもよりますが、大きな出費となる場合が多いです。

管理委託をしている場合でも、これらの修繕費用は大多数がオーナーの負担となるため、物件の予算計画を立てる際には、修繕リザーブを考慮に入れることが賢明です。予期せぬ大きな修繕が必要となったときのために、適切な費用を積み立てておくことが、長期的な賃貸経営の安定に繋がります。

設備の維持管理にはコストが伴いますが、これを怠ると入居者からのクレームにつながり、最悪の場合、契約解除を招くこともあります。入居者が安心して暮らせる環境を提供することが、物件価値を保つためにも非常に重要です。

退去後のクリーニング・修繕費用
入居者が退去した後の部屋を次の入居者が快適に使用できるよう、原状回復リフォームや室内設備の修繕を行うことが一般的です。これらの作業には、部屋の状態や必要な修繕の範囲に応じて、さまざまな費用がかかります。

単身者向けの部屋では、退去後のクリーニングや修繕に10万円から15万円程度が目安とされていますが、部屋の広さや汚れ、傷の深さ、経年劣化の程度によって費用は大きく変動します。具体的な作業内容としては、ルームクリーニング、エアコンクリーニング、壁紙の張り替え、クッションフロアの交換、畳の交換、キッチンや浴槽などの設備の補修や交換が含まれます。

また、ハウスクリーニング業界では、シーズン中は依頼が集中するため、料金が通常より高く設定されることがあります。そのため、特に急を要しない場合は、オフシーズンにクリーニングや修繕を行うことでコスト削減が可能です。

投資物件の管理を行う際には、これらの費用も予算計画に含めることが重要です。退去後の迅速な対応により、空室期間を最小限に抑えることができ、結果として投資の収益性を向上させることが可能になります。

質問②管理会社の変更はできるのか？
不動産投資の運用中に、管理会社の変更を検討することは可能です。ただし、管理会社との契約を解除するには、適切な手続きとタイミングが求められます。

通常、管理契約を解除する場合、契約書に定められた期間（多くの場合は3ヶ月前）に解約通知を行う必要があります。この通知期間を遵守しないと、解約が認められない場合があります。解約通知をした後の3ヶ月が過ぎた時点で、正式に管理契約が終了します。

また、管理会社を変更する際には、年間を通じての賃貸市場の動向にも注意が必要です。特に1月から3月、9月から10月は賃貸市場が活発になるため、管理会社が忙しく、新しい管理会社への移行作業がスムーズに行えない可能性があります。そのため、これらの時期は避けて変更を行うことをおすすめします。

さらに、管理会社を変更することで、家賃保証サービスの契約が終了し、新たに家賃保証会社と契約を結ぶ必要が生じることがあります。この際の費用は基本的に入居者が負担することが一般的ですが、管理変更がオーナーの都合であるため、費用をオーナーが支払うケースもあります。

管理会社の変更はオーナーの運用戦略に大きく影響するため、慎重に判断し、必要な手続きを確実に行うことが重要です。

賃料査定とは、家を貸す際に、適正な家賃を設定するために行う重要なプロセスです。具体的には、不動産管理会社に依頼し、様々なデータや市場動向を基にした家賃の査定をしてもらいます。

しかし、この査定額はあくまで目安であり、必ずしもその価格で貸し出せるわけではありません。
特に家やマンションを貸すことに迷っている人にとって、賃料査定は重要な判断材料の一つとなります。
多くの不動産会社では、賃料査定は無料で行われることが一般的です。ここで説明する賃料査定は賃料鑑定とは異なるものです。賃料鑑定とは、不動産鑑定士が実施するもので、この鑑定は「不動産鑑定評価書」をもって効力を発揮し、賃料の増減交渉時に使用したり、裁判所への正式な証拠として使用することができる書類です。

対照的に、賃料査定における「賃料査定書」はあくまでも不動産会社の市場に基づく評価であり、正式な鑑定書にはなりません。賃料鑑定は有料で行われることがほとんどで、国が認める評価方法に則って価格が算出されます。

賃料査定が適正でない場合に起こること

賃貸経営・マンションを賃貸に出す際には、家賃の設定が直接的な収入源となり、その経営成否を大きく左右します。
具体的には、収益は「部屋数 」×「賃料」×「 入居期間」で計算され、部屋数が変わることはほぼないため、賃料の設定が極めて重要になります。

適切な賃料査定が行えていない場合、賃貸経営全体に深刻な影響が出る可能性があります。賃料が適正でない場合に発生する具体的な問題点を以下に示します。この情報を賃料を設定する際の参考にして、賃貸経営の成功を目指しましょう。

空室状態が続く
賃貸物件の運営において、賃料設定は非常に重要な要素です。適切な賃料査定を行わないことで、想定以上に賃料が高く設定されてしまうと、入居者が見つからずに空室状態が長期化する可能性があります。

賃料が市場価格よりも高い場合、物件に興味を持つ潜在的な借主は初期の物件情報確認段階で敬遠することが多く、結果として空室期間が延び、賃貸経営の収益性に直接的な影響を及ぼします。空室が続くことは、固定費用の増加や投資回収率の低下を招くため、賃料査定時には市場状況を正確に把握し、適正な価格設定が求められます。

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最新の空室対策まとめ！賃貸の満室経営を成功させるための方法を徹底解説！
物件の空室対策は、賃貸経営においてオーナー（大家さん）の頭を悩ます問題の一つでしょう。長期間の空室は大きな損失へと繋がり、賃貸経営の根幹を揺るがしかねません…

赤字になるケースも
賃料設定においては、高すぎると空室リスクが増大する一方で、安すぎると別の経済的リスクが生じます。
具体的には、賃料が低すぎると、物件の運営コストが賃料収入に見合わなくなり、結果として赤字経営に陥る可能性があります。物件の運営には、管理費やメンテナンス費用、税金などさまざまな固定費がかかります。

これらの費用を賃料収入が下回る場合、物件オーナーは自己資金を投じてこれらの経費を賄うことになります。これが長期間続くと、賃貸経営は持続不可能となり、財務状況の悪化を招くことになります。

賃料査定の方法は2つ

不動産や自宅を賃貸に出す際に適切な賃料を設定するためには、専門的な「賃料査定」が必要です。賃料査定には主に「机上査定」と「訪問査定」の2つの方法があります。これらの方法を用いることで、物件の市場価値に即した正確な賃料を導き出すことができます。以下に詳しく説明します。

机上査定
机上査定は、不動産会社が物件を訪問せずに行う査定方法です。この方式では、物件に関する既存情報や周辺の市場データを基にして賃料を推定します。具体的には、過去の成約事例や地域の相場情報から賃料が算出され、物件の写真や登記簿謄本の情報などの資料提出を要求されることもあります。

机上査定は手軽さがその最大の特徴です。 通信手段（電話やメール）を通じて手続きが行われるため、忙しい物件オーナーにとって手軽に査定を受けることが可能となります。また 机上査定は、情報の収集と分析だけで完結するため、依頼後、数時間から1日程度で査定結果が得られることが多いです。

特に、緊急で賃料相場を知りたい時に便利です。机上査定はその特徴から、 物件の市場価値をすばやく把握したい場合や、「とりあえずの査定額が知りたい」というニーズに応える形で利用されます。ただし、机上査定による査定額はあくまで参考値であり、より正確な評価を求める場合は訪問査定を併用することが推奨されます。

訪問査定
訪問査定は、物件の実際の状況を把握するために、不動産会社の査定担当者が直接現地を訪れる方法です。この査定では、内装や設備の状態、物件の立地条件、周辺環境などが詳細に評価され、より精度の高い賃料の算出が可能になります。

訪問査定では、まず担当者が物件の設備や内装を目視で確認します。周辺の商業施設や公共施設の調査も併せて行います。この調査は約1～2時間で完了し、査定結果は通常、調査後1週間以内に提供されます。訪問査定は、机上査定に比べて実際の市場価値に近い値が出やすいとされています。訪問査定での必要書類は次の通りです。

・登記簿謄本
・間取り図
・管理費・修繕積立金の明細
・リフォーム履歴（存在する場合）

以上は訪問査定を申し込む前に準備しておくことをおすすめします。
査定結果はあくまで参考価格であり、実際にこの価格で貸し出す必要はありません。また、査定には立ち会いが必要なため、日程の調整が求められますが、これを機に理想的な賃料設定について相談を行うことも可能です。

訪問査定を利用する際は、依頼する不動産会社によって必要とされる書類が異なる場合があるので、前もって確認しておくことが重要です。訪問査定は、机上査定より実際の市場価値に近い値が出やすいため、賃貸経営に真剣に取り組む方にとって有益な選択肢と言えるでしょう。

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賃料査定額の決め方と流れ
賃料査定は、賃貸経営の成功を左右する重要なステップです。どのようなプロセスを経て賃料の査定金額が決定されるのでしょうか。不動産会社が賃料を査定する際の方法と流れについて、具体的に解説します。

周辺環境や近隣相場の調査
賃料査定を行う際には、まずは物件の周辺環境と近隣の市場相場の調査を行います。この調査は、物件がどのような可能性を持っているかを把握し、適正な賃料を設定するために重要です。
具体的な調査ポイントは次の通りです。

公共施設の利便性
近くに小学校や公園、図書館などの公共施設があるかどうかを確認します。これらの施設が近いと、ファミリー層にとって魅力的な立地条件となります。
交通アクセスの良さ
最寄りのバス停や駅までの距離、主要道路へのアクセスのしやすさも重要な要素です。良好な交通アクセスは、多くの潜在的入居者にとって重要な判断材料となります。
環境要因
騒音や悪臭の有無もチェックします。静かで清潔な環境は、賃貸物件としての価値を高める要素です。
地域の特性
物件が住宅街に位置しているか、それとも繁華街の近くにあるかも評価します。この情報は、ターゲットとする入居者層を定める上で役立ちます。
近隣の市場データの比較
不動産ポータルサイトや「レインズマーケットインフォメーション」などの専門データベースや自社の取引事例を参考に、近隣の物件がどのような賃料で取引されているかを調査します。
不動産会社はこれらの詳細な調査を通じて、物件の立地が持つ価値を正確に評価し、市場との適合性を見極めます。適切な賃料設定には、これらの情報が不可欠であるため、不動産会社は徹底した調査を行います。

内装や設備状況の確認
賃料査定において、物件の内装や設備の状況を確認することは、賃貸市場での競争力を評価する上で非常に重要です。
具体的には、以下の点に注目して不動産会社は評価を行います。

キッチン
システムキッチンかどうか、使用感、機能性を確認します。
バスルーム
ユニットバスの有無、カビや汚れの状態、最新の設備が備えられているかどうかをチェックします。
トイレ
ウォシュレットの装備や清潔感が保たれているかなど、快適に使用できる状態かを評価します。
収納
クローゼットの数や大きさ、使いやすさを確認し、収納スペースが充分にあるかをチェックします。
日当たり
各部屋の窓の方向と大きさ、日中の自然光の入り具合を評価します。
セキュリティ設備
オートロックやインターホン、鍵の種類（ディンプルキーなどの防犯性高いタイプか）を確認します。
追加設備
宅配ボックス、エレベーター、洗濯機置場、駐輪場、駐車場の有無と状態をチェックします。特に都市部では、これらの設備が入居決定に大きく影響することがあります。
これらの確認を行うことで、物件の居住性や安全性、利便性を総合的に評価し、市場での競争力を把握します。

募集中の類似物件と比較
賃料査定を行う際に重要な比較対象となるのが「類似物件」です。類似物件とは、同じ地域にある似た条件の物件で、具体的には築年数、広さ、駅からの距離、建物の構造が似ているものを指します。マンションの場合、同じ建物内で以前に成約した部屋や現在募集中の部屋が参考にされます。

類似物件の賃料調査する際、不動産会社は不動産ポータルサイトや「レインズマーケットインフォメーション」などの専門データベースを利用して、類似物件の賃料情報を集めます。これにより、市場での適正な賃料を把握することができます。ただし、インターネット上の情報には物件オーナーが設定した希望賃料が含まれていることが多いため、実際の市場価格よりも高く設定されている場合があります。不動産会社はそれらに注意しながら、データベースを読み解きます。

坪単価の算出
賃料査定において重要な最後のステップが「坪単価の算出」です。まず、類似物件のデータから平均賃料と坪単価を算出します。次に求めた平均坪単価に査定対象物件の面積を掛け合わせ、「平均坪単価×物件の面積」でおおよその賃料を計算します。

不動産会社は、坪単価の算出により賃料査定金額を決定しますが、事前に調査をしている
「周辺環境や近隣相場の調査」、「内装や設備状況の確認」から、物件の特性を踏まえた加点・減点の調整を行い、最も公正な最終賃料査定金額を導き出します。

具体的には、新しくリノベーションされた部分や特別な設備がある場合は加点、
古い設備や維持が困難な部分があれば減点の対象となります。

契約形態によっては査定額に影響も

賃料査定では、単に物件の特徴や市場データを分析するだけでなく、契約形態によっても査定額に差が出ることがあります。主に「普通賃貸借契約（普通借家契約）」、「定期賃貸借契約（定期借家契約）」、「サブリース」という三つの異なる契約形態があり、それぞれで想定される賃料が変わります。以下、各契約形態における賃料の違いを詳しく解説します。

普通賃貸借の場合
普通賃貸借契約は、賃貸契約の中でも最も一般的な形式です。この契約形式では、契約期間が定められているものの、入居者の希望があれば契約更新が可能です。

通常、普通賃貸借契約の期間は2年間設定されますが、更新希望がある場合、貸主は正当な理由がない限り契約を更新する必要があります。一方で、貸主が契約を解除するには正当事由が必要とされ、これが認められるのは非常にまれなケースです。そのため、この契約形態は長期にわたって賃貸を続けたいオーナーに適しています。

普通賃貸借契約では、安定した長期収入が見込めるため、他の契約形態と比べて比較的高い賃料を設定しやすい特徴があります。この点は賃料査定を行う際に重要な要素の一つとなり、適切な価格設定が賃貸経営の成功を左右します。

普通賃貸借契約を選択することで、貸主は長期にわたる安定収入を期待でき、入居者にとっても住み続けやすい環境が整います。そのため、賃料査定ではこの契約形態のメリットを活かした価格設定がされます。

定期借家契約の場合
定期賃貸借契約は、普通賃貸借契約と異なり、契約期間が終了すれば自動的に物件を明け渡す必要がある契約形態です。この契約方法は、貸主が契約期間を自由に設定できるため、特定の期間だけ物件を貸し出したい場合に適しています。

例えば、定期賃貸借契約は、転勤や海外出張など、一定期間だけ住まいを提供したい貸主に最適です。契約期間は通常、2〜3年の短期間で設定されることが多く、この短期間の貸し出しは普通賃貸借契約と比較して入居者の選択肢が限られるため、賃料も相対的に低めに設定される傾向があります。

サブリースの場合
サブリース契約とは、不動産オーナーが直接入居者ではなく、不動産会社に物件を貸し出し、その会社が入居者と賃貸借契約を結ぶシステムです。この契約形式は「借り上げ」とも呼ばれ、普通賃貸借契約や定期賃貸借契約と組み合わせて利用されることもあります。

サブリースでは、 不動産会社が物件を借り上げるため、空室が出ても賃料が保証されるケースが多く、安定した収入が見込めます。また、 入居者の募集や契約更新、日常の管理業務を不動産会社が行うため、オーナーの手間が省けます。

しかし、 入居者が支払う賃料の中から通常10%～20%の手数料が不動産会社へ支払われるため、収益性は直接貸し出す場合に比べて低下します。また、 管理会社手数料に加え、賃料の設定が市場価格より低くなることもあります。
このように、サブリースは高い収益を追求するよりも、空室リスクを避けつつ安定した賃貸経営を追及する契約形態のため、賃料査定は低くなる傾向があります。

信頼できる不動産産会社の選び方
賃料査定は単に物件の賃料を決定するだけでなく、将来的に仲介や賃貸管理を任せる不動産会社を選定する重要な機会でもあります。適切な不動産会社を選ぶことは、安心して賃貸経営を行うための基盤となるため、査定を通じてその会社の信頼性を見極めることが重要です。以下に信頼できる不動産会社を見つけるためのポイントを紹介します。

口コミや実績・会社の規模を見る
不動産会社を選ぶ際、その会社がどれだけ信頼されているかを知るためには、口コミや実績の確認が非常に重要です。また、会社の規模もサービスの質や安定性を判断するための一つのバロメーターとなります。

不動産会社に関する口コミは、その会社の実際の顧客サービスや対応速度、専門知識の深さを反映しています。特にGoogleレビューやYahoo!不動産、専門の不動産サービス評価サイトの口コミを確認することをお勧めします。また、レビューでチェックしたい点として、対応の速さ、誠実さ、問題発生時の対応能力を見るのもよいでしょう。高評価の多い会社は一般的に信頼性が高いと考えられます。

会社の規模は、その会社のウェブサイトで確認することができます。大手企業は資金力があり、広いネットワークを持つため多くのオプションを提供できる可能性が高いですが、地域密着型の小規模な会社は地元の市場に精通しているというメリットがあります。
不動産会社を選ぶ際には、これらのポイントをバランス良く評価し、自身のニーズに最も合った会社を選ぶことが成功の鍵です。総合的な情報収集を行い、納得のいくパートナーを見つけましょう。

レスポンスは遅くないか
不動産会社を選ぶ際には、査定額や会社の評判も重要ですが、担当者の対応速度も見逃せないポイントです。素早いレスポンスは、その会社の業務効率と顧客への配慮を示しています。

最初に問い合わせをしたときの返答時間は、会社の対応速度を判断するうえで非常に重要です。迅速に対応してくれる会社は、顧客のニーズを大切にしていると言えるでしょう。また、初回対応だけでなく、その後のフォローアップがどれだけ早く、丁寧に行われるかも評価の対象となります。

迅速な対応をする会社は、内部の情報共有がしっかりと行われており、組織としての信頼性が高いと評価されます。不動産管理中には予期せぬ事態が発生することも少なくありません。そのような時、素早く対応してくれる会社であれば、問題が早期に解決される可能性が高まります。

また、対応が早いだけではなく、その内容が質的にも満足できるものであるかも同時に評価してください。速さだけでなく、対応の正確性や丁寧さも重要です。
適切な不動産会社を選ぶことは、賃貸経営の成功に直結します。査定だけでなく、担当者のレスポンス速度を含め、総合的に会社を評価しましょう。

査定額の根拠を明確に提示してくれるか
不動産や一軒家などを賃貸に出す際、査定額は物件を市場に出す基準となる重要な数字です。しかし、中には不当に高い査定額を提示して契約を誘導しようとする不動産会社も存在します。

もし市場価格よりも高い賃料設定をした場合、空室期間が長くなる可能性が高くなります。これは経営において大きな損失となります。不当に高い査定額を提示する不動産会社を避け、信頼できる会社を見極めるためには、査定額の根拠を正しく理解することが必須です。

査定額の根拠を確認するために、詳細な査定報告書を不動産会社に要求することは大事なことです。査定結果を数字のみでなく、どのようにしてその数値に至ったかの詳細な報告書として提出してもらいましょう。

また、査定額を決定づけた比較対象物件が具体的にどのようなものであったかを明確にしてもらうことも重要です。
信頼できる不動産会社は、どのようなデータを基に査定額を算出したのかを明確に説明してくれます。
適正な賃料査定は賃貸経営の成功に直結します。

客付け力があるか確認する
賃料を適切に設定することは賃貸経営の成功に不可欠ですが、それを実現するためには不動産会社の「客付け力」も同様に重要です。客付け力が高い不動産会社は、空室率を効果的に低減させることができます。

客付けとは、空室のある賃貸物件を借り手に紹介し、賃貸契約を締結させる活動のことです。このプロセスには、広告の出稿、物件の案内、契約書の作成などが含まれます。不動産会社の役割は、これらの活動をスムーズに行い、最短時間で賃貸契約に至らせることです。

客付け力を評価する主な方法を紹介します。

広告戦略の確認
どのようにして物件を宣伝しているか、インターネットや地元メディアへの広告掲載状況をチェックします。
成功事例の確認
過去にどれだけ早く物件を埋めることができたかの事例を聞いてみましょう。
サービスの質
内見時の対応や契約に至るまでのスピードなど、サービスの質が高いかどうかも重要なポイントです。
賃料が市場価格に適正であっても、不動産会社に十分な客付け力がなければ、理想の賃料を維持しながら空室を埋めることは難しくなります。逆に、客付けが得意な会社であれば、賃料を下げることなく安定した入居率を維持することが可能です。

賃料の設定だけでなく、その賃料を支持する客付け力を持つ不動産会社を選ぶことが、賃貸経営で成功するための鍵です。客付け能力が高い不動産会社は、賃料を維持しつつも高い入居率を確保できるため、長期的な安定収入が期待できるでしょう。

よくある質問

賃料査定を行う際に、賃貸経営者が持つよくある疑問を紹介します。

一括査定サイトと地元の不動産会社への査定依頼はどちらが良いのでしょうか？
不動産賃料の査定依頼には、「一括査定サイト」と「地元の不動産会社」という二つの主流な方法があります。それぞれにはメリットとデメリットが存在しますので、どちらが自身のニーズに合っているかを理解することが重要です。

一括査定サイト メリット
・複数の不動産会社から一度に見積もりを取得できるため、手間をかけずに比較検討が可能

一括査定サイト デメリット
・多数の不動産会社に情報が渡るため、営業電話が多くかかってくることがある
・登録されている不動産会社の中には、サービスの質が低いところも含まれる可能性がある
・離れたエリアの不動産会社の場合に地域情報の知識が浅い可能性が高い

地元の不動産会社 メリット
・地元の市場に精通しているため、その地域特有のニーズや価格動向を反映した査定が可能
・物件の細かい情報や地域情報に詳しく、具体的なアドバイスが期待できる
・トラブル発生時の対応が迅速

地元の不動産会社 デメリット
・比較検討のためには、自分で複数の会社に連絡を取る必要がある

賃料の査定を依頼する際には、これらのメリットとデメリットを考慮し、自分の状況に最も合った方法を選ぶことが大切です。賃料はその地域の特性に大いに影響を受けるため、地域に特化した地元不動産会社を選択する方が望ましい場合が多いです。選ぶ際には、しっかりと各社のサービス内容を比較して、最も信頼できるパートナーを見つけましょう。